Читатели «МК-Латвии» просят совета, как «переписать» свою недвижимость на близкого человека, уточняя, что хотят не продать ее, а подарить. Чаще всего подарить недвижимость желают родители – своим совершеннолетним детям. При этом пожилые люди рассказывают о желании «сохранить» квартиру, чтобы великовозрастный ребенок, с одной стороны, мог ею пользоваться, а с другой – не имел возможности ее продать, заложить или как-то иначе «потерять». О том, как правильно это сделать, нам рассказал нотариус Мартиньш Лимбенс.
Составление договора
По словам нашего собеседника, договор дарения квартиры можно составить самостоятельно, то есть для этого не обязательно обращаться к юристу, адвокату или нотариусу.
– Но я бы рекомендовал доверить это серьезное дело профессионалам, которые знают, как правильно составить договор и на что обратить внимание, чтобы составленным документом остались довольны обе стороны, причем не только сразу после его подписания, но и в будущем.
– Чем составление договора у нотариуса лучше, чем у любого другого юриста?
– Юрист работает только в интересах своего клиента, а нотариус – в интересах всех сторон. Кроме того, нотариус обязан объяснить суть сделки как дарителю, так и одаряемому, чтобы они знали обо всех плюсах и минусах.
А еще нотариус обязан выяснить подлинное волеизъявление сторон, чтобы не получилось так, что человек что-то подписал, но до конца не понял, что именно сделал и к чему это приведет.
– А если люди самостоятельно составили договор дарения, что будет делать нотариус?
– В таком случае закон при заверении договора не возлагает на нотариуса обязанность выяснять волю сторон и разъяснять последствия сделки. Вместе с тем Закон о нотариате говорит, что присяжный нотариус исполняет свои обязанности как независимое, нейтральное лицо, обеспечивающее гражданские права и законные интересы физических и юридических лиц.
Это был не тот договор!
– Я слышала, что когда люди самостоятельно составляют договор, документ не соответствует их реальным желаниям и нуждам. Почему так получается?
– Потому что в сознании людей существует неправильные представления о сути договора и рядом нет юриста или нотариуса, который объяснит, какой на самом деле договор им надо заключить.
Например, человек хочет подарить недвижимость в обмен на какую-то не материальную услугу и полагает, что для этого ему надо заключить договор дарения. Но на самом деле ему надо заключить договор пожизненного содержания. Нотариус выслушает дарителя и подскажет, какой вид договора будет самым оптимальным в его случае.
Еще раз повторю: договор дарения – это безвозмездная сделка, даритель передает имущество без всякой компенсации.
Если за подарок предполагается получение каких-либо услуг, это уже не дарение, а договор пожизненного содержания. А если взамен за получение имущества передаются деньги – это уже купля-продажа.
Последствия непонимания
– Если договор составлен без нотариуса и человек не понял, какой документ он подписал, можно ли его оспорить?
– Да, но это будет сложно доказать. Надо будет доказывать, что его ввели в заблуждение или принудили к подписанию.
Получите согласие
– Можно ли заключить договор дарения без присутствия одаряемого? Например, даритель хочет сделать сюрприз, подарив своему совершеннолетнему ребенку/другу/брату недвижимость.
– При заключении договора дарения обязательно должен присутствовать как даритель,так и одаряемый. Кроме того, если даритель состоит в браке, то на подарок требуется согласие его супруга/супруги, если нет брачного договора, по которому имущество (которое будет передано в подарок) принадлежит только одному супругу или если это имущество по другим причинам является личной собственностью дарителя.
– Требуется ли согласие детей дарителя?
– Нет.
– Разрешено ли дарить недвижимость несовершеннолетним детям – своим или чужим?
– Да, имущество можно подарить посторонним лицам, в том числе и несовершеннолетним.
Однако, чтобы подарить имущество несовершеннолетнему, сначала необходимо получить согласие Сиротского суда на конкретную сделку.
Место совершения сделки
– Можно ли заключить договор дарения, если даритель и одаряемый живут в разных городах или даже в разных странах?
– Конечно. На определенной платформе (виртуальный кабинет нотариуса) с помощью электронной подписи или удостоверения личности можно авторизоваться, провести видеоконференцию и подписать документы в электронном виде. Таким образом, даже если даритель и одаряемый живут на разных континентах, они все равно могут заключить сделку. Бывает и так, что одна сторона, например одаряемый, приходит в кабинет нотариуса, в другая сторона – даритель – заходит на специальную интернет-платформу и таким образом получают услугу нотариуса.
Выяснение информации
– Может ли нотариус видеть, кто еще, кроме дарителя, имеет право на его собственность и кто еще там живет?
– Права собственности нотариус может видеть в Земельной книге. Но вот информацию о том, кто задекларирован в этом имуществе или кто там живет, нотариус не может узнать.
– Допустим, был составлен договор, по которому третьему лицу предоставлено право пожизненного проживания в подаренном имуществе. Сможет ли нотариус это увидеть?
– Нотариус видит только то, что зарегистрировано в Земельной книге. Если право третьего лица на проживание в подаренном имуществе было внесено в Земельную книгу, то это будет видно. Но если стороны составили только частный договор аренды и не подали его в Земельную книгу, то никто не узнает о том, что в подаренном имуществе может жить другой человек.
Поэтому если существуют зафиксированные права на проживание в подаренной квартире или ограничения на нее (например, даритель хочет оставить за собой право жить в квартире), важно, чтобы это было зарегистрировано в Земельной книге.
– Обязан ли нотариус сообщить человеку, получившему в дар недвижимость, что в нем до конца жизни может проживать другой человек? Если, конечно, нотариус видит эту информацию в Земельной книге.
– Да, нотариус обязан ознакомить участников сделки с записями в Земельной книге.
– Независимо от того, нотариус сам составляет договор или только заверяет его?
– Нотариус во всех случаях проверяет данные в Земельной книге и знакомит с ними дарителя и одаряемого.
Цена вопроса
– Сколько стоит услуга нотариуса по составлению договора дарения?
– За составление самого договора нотариус берет 0,5% + НДС от стоимости сделки и государственные пошлины за нотариальные действия. Дополнительно стороны или одна из сторон (по их договоренности) оплачивают подготовку заявления о регистрации договора дарения в Земельной книге.
– Кто должен подать документы в Земельную книгу?
– Это может сделать как одаряемый, так и нотариус. Если нотариус сам подготавливает договор в форме нотариального акта, он подает документы в Земельную книгу в электронном виде.
– Правильно ли я понимаю, что если договор составлен самостоятельно или при помощи юриста (не нотариуса), все равно нужно идти к нотариусу?
– Конечно, так как сторонам нужно подписать заявление у нотариуса о регистрации договора дарения в Земельной книге, которая является публичным регистром. Подготовка заявления стоит 9 евро плюс НДС. Кроме того, сторонам надо быть готовыми к другим расходам: оплате за удостоверение подлинности их подписи, проверке личности, проверке недвижимости в разных реестрах, включая Земельную книгу.
– Сколько все это стоит?
– Это зависит от количества лиц, подписывающих договор.
Например, если договор подписывают двое – даритель и одаряемый, то стоимость всех этих услуг составляет около 85 евро.
Если трое – например, два дарителя и один одаряемый, тогда около 125 евро. Замечу, что иногда подготовка договора у нотариуса обходится дешевле, чем у юриста, особенно если объект дарения стоит недорого. Но бывает и другая ситуация – если стоимость недвижимости высокая, может быть выгоднее составить договор у юриста, чем у нотариуса.
– Почему?
– Как упоминалось ранее, вознаграждение нотариуса зависит от стоимости сделки. В то же время, если оформляется частный договор, размер нотариального вознаграждения за подготовку заявления о регистрации, удостоверение подписей и проверку данных в реестрах не зависит от стоимости сделки.
Содержание договора
– Что обязательно должно быть указано в договоре дарения?
– В договоре дарения обязательно указывается, кто дарит, кому дарит и что именно дарит.
– Нужно ли указывать в договоре дарения информацию о долгах, которые числятся за недвижимостью, например, долги по коммунальным платежам?
– Долги «висят» не на недвижимости, а на его собственнике, то есть они касаются не имущества, а лица, которому оно принадлежит.
Поэтому если человек дарит недвижимость, ее новый владелец может и не узнать, платил ли даритель по коммунальным счетам или нет, и платить по старым долгам новый владелец не должен.
– Можно ли подарить недвижимость, которая находится в залоге? И что в этом случае должно быть указано в договоре дарения?
– Если имущество в залоге, то без согласия кредитора сделка невозможна. Дарителю обязательно нужно получить письменное согласие кредитора, без него нотариус не составит договор дарения.
– Если два человека самостоятельно составили договор дарения и один из них не знает о наличии залога, нотариус сможет это выявить?
– Конечно.
Раз – и ты хозяин?
– Как быстро документы о смене владельца попадают в Земельную книгу после подписания договора дарения у нотариуса?
– Если стороны подписали нотариальный договор, пошлину (о внесении имени нового владельца квартиры в Земельную книгу) можно оплатить сразу, и нотариус в тот же день направит документы в Земельную книгу.
– То есть самим людям идти в Земельную книгу не нужно?
– Именно так. Если договор подготовил нотариус, то он отправит все документы электронно, и регистрация произойдет автоматически. Здесь работает принцип «одного окна» – когда нет необходимости сначала идти к юристу для составления договора, затем искать нотариуса для подготовки заявления о регистрации договора, потом самостоятельно нести документы в Земельную книгу. Все можно сделать в одном месте – у нотариуса.
– Если, например, договор дарения подписан в Риге, а недвижимость находится в Даугавпилсе, нотариус все равно сможет отправить документы?
– Да. Нотариус сам направляет документы в соответствующий участок Земельной книги, независимо от того, где находится недвижимость и где подписаны документы.
Если нотариус не загружен, он может подготовить договор сразу и оформить все необходимые документы за один визит. Но бывает, что на подготовку нужно больше времени, тогда потребуется прийти второй раз для подписания договора. В любом случае, все оформляется в одном месте.
– А когда человек становится собственником подаренного ему жилья? Сразу после подписания договора дарения?
– Нет, только после регистрации его имени в Земельной книге. Заявления о регистрации права (нотариальные заявления) рассматриваются не позднее чем в течение 10 дней. В сложных случаях суд может продлить этот срок до одного месяца.
Пошлина зависит от степени родства
– Давайте поговорим о размере госпошлины за регистрацию права собственности в Земельной книге. Если человек дарит квартиру дочери, супругу, кузине или просто знакомому, будет ли пошлина одинаковой или разной?
– Разной, так как размер пошлины зависит от степени родства дарителя с одаряемым. Согласно правилам Кабинета министров № 1250 при дарении надо заплатить пошлину в 3% от стоимости имущества, но не более 50 000 евро.
Однако если имущество передается детям, супругу, родителям, братьям, сестрам, сводным братьям и сестрам, внукам или бабушкам и дедушкам – пошлина составляет всего 0,5% от стоимости имущества, но также не более 50 000 евро.
Поэтому чаще всего имущество дарят внутри семьи – детям, внукам, братьям, сестрам – и в таком случае платится 0,5% от оценочной стоимости имущества.
– А кто платит пошлину – даритель или одаряемый?
– Обычно оплачивает одаряемый, но по договоренности это может сделать любая сторона. Практика такова, что нотариус выдает реквизиты, по которым оплачивается госпошлина. Но некоторые нотариусы принимают деньги от клиента и сами от его имени оплачивают госпошлину. Если клиенту этот вариант не подходит, он сам может оплатить госпошлину через интернет-банк.
– Имеет ли значение, зарегистрированы ли даритель и одаряемый по одному адресу?
– Нет, это не влияет на размер пошлины.
Важные вопросы
– Нужно ли сообщать домоуправлению о смене владельца?
– Да, конечно. Домоуправление должно быть проинформировано о смене собственника, иначе оно продолжит выставлять счет за коммунальные платежи прежнему владельцу.
– Можно ли в договор дарения включить пункт об оплате коммунальных услуг (что их оплачивает новый или, наоборот, прежний владелец)?
– Да, это можно предусмотреть. Однако, согласно Закону о собственности жилья, одно из обязательств собственника – оплачивать содержание своего недвижимого имущества, в том числе платить за коммунальные услуги.
Но можно включить в договор дарения пункт, что оплата этих услуг остается за дарителем. Правда, если даритель перестанет оплачивать коммунальные счета, то долг ляжет на нового собственника, так как именно он юридически обязан их оплачивать.
– Можно ли включить в договор дарения условие, что новый собственник не имеет права продавать подаренное имущество, пока жив даритель?
– Да, это можно указать. Либо прописать условие, что он не имеет права продавать полученные в дар имущество без письменного согласия дарителя.
– Можно ли в договоре дарения написать, что одаряемый не имеет права закладывать полученную в дар недвижимость или передавать ее третьим лицам?
– Да, в договоре дарения можно указать, что недвижимость нельзя продавать, закладывать, дарить или обременять каким-либо иным способом. Если это будет прописано в договоре, то это станет юридически обязательным условием. Но если даритель умрет первым, тогда включаются наследственные правила и договор дарения уже не может это контролировать.
– Можно ли прописать в договоре дарения, что если человек, который получил в подарок недвижимость, умирает, то владельцем имущества вновь становится тот, кто подарил эту недвижимость?
– Это уже будет не договор дарения, а наследственный договор. Только в нем можно предусмотреть подобные условия, в том числе возвращение имущества прежнему владельцу.
– Часто родители хотят подарить квартиру своему ребенку, например сыну, но боятся, что его жена получит права на это имущество в случае развода или в случае смерти сына. Можно ли как-то защититься от этого развития событий?
– Нельзя полностью исключить возможность, что у супруги сына не будет законных оснований претендовать на полученную мужчиной в подарок недвижимость. В частности, супруга имеет право на свою законную долю в наследстве. Поэтому если сын принимает в дар квартиру, но потом умирает, его жена как наследник первой степени имеет право унаследовать свою долю квартиры.
Чтобы этого избежать, необходимо составить соответствующие наследственные документы, например, договор об отказе от наследства. Но этот договор распространяется на все наследство, а не только на какую-то одну ее часть. Жена сына должна будет подписать этот документ.
Я обычно объясняю все это своим клиентам, особенно если речь идет о передаче имущества, в котором планирует продолжать проживать сам даритель. А еще всегда советую тщательно взвесить, нужно ли сейчас дарить имущество или стоит подождать.
Иногда дарственный договор может привести к конфликту, например, если даритель продолжает жить в квартире, а одаряемый решает распорядиться этим имуществом по своему усмотрению.
– Можно ли указать в договоре, что новый собственник не имеет права сдавать в аренду квартиру или поселять в квартиру третьих лиц без согласия дарителя?
– Да, это тоже можно прописать в договоре.
Ольга ВАХТИНА
