В этом году вступил в силу принцип «долг следует за квартирой». Это значит, что, покупая недвижимость, новый собственник принимает на себя также обязательства по обслуживанию и коммунальным услугам за последние три года. Как это будет выглядеть на практике?
Семья Нитиевских в Риге, решив расширить жилплощадь, присмотрела себе квартиру по довольно неплохой цене, на несколько тысяч евро дешевле других аналогичных квартир, выставленных на продажу. Молодые люди рассчитали средства, понадобится небольшая ипотека – тысяч на 20.
– Во время осмотра квартиры нас все устроило, но уже в конце визита нам сообщили, что на этой квартире есть долг – почти 6000 евро, – рассказывает глава семейства Виктор Нитиевский. – И тут сразу у нас возникают вопросы: как понять, сколько из этой суммы накоплено именно за последние три года? И дадут ли нам теперь ипотеку, если квартира с задолженностью?
Ипотеку – дадут, но…
Принятые в Сейме поправки предусматривают, что новый собственник принимает на себя ответственность за долги по коммунальным услугам, расходы на управление домом, взносы в накопительный фонд, а также платежи за законное пользование земельным участком, если таковые применяются.
В свою очередь за долги старше трех лет по-прежнему отвечает предыдущий собственник, который не заплатил по упомянутым счетам.
Новое регулирование означает, что перед сделкой покупателю необходимо особенно тщательно проверить наличие и размер задолженности по квартире.
– Важны размер задолженности, их количество, статус (например, передан ли долг на взыскание), а также другие юридические аспекты. Однако само наличие долга за квартирой автоматически не исключает возможности получения ипотечного кредита, – поясняет Артис Зейля, эксперт рынка жилья банка Citadele.
Эксперт рекомендует: если продавец не может погасить долг до сделки, то покупатель и продавец могут договориться о снижении цены покупки на сумму актуальной задолженности.
– А если цена указана уже с учетом долга?
– В отдельных случаях возможно включение долга в сумму сделки, если его размер полностью ясен, включая договорные штрафы и проценты за просрочку, определен порядок погашения и все подробно отражено в договоре купли-продажи. Каждую сделку следует оценивать индивидуально, с учетом структуры долга и его юридического статуса.
Хотя по закону продавец обязан сам информировать покупателя о наличии задолженности, банк рекомендует покупателю самостоятельно убедиться в этом, запросив у продавца актуальную справку от управляющего и счета за коммунальные услуги.
– А банк сам может проверить наличие (отсутствие) задолженности?
– У банков нет централизованного доступа к информации о подобных обязательствах, поэтому тщательная проверка перед сделкой особенно важна.
Справка о долге – только владельцу
– Как покупателю вообще точно узнать, есть ли долг по квартире, ведь эта информация доступна только самому собственнику квартиры?
– Собственник квартиры должен обратиться к управляющему (управляющей компании) и запросить справку о наличии задолженности, – рассказывает представитель крупнейшей столичной управляющей компании Rīgas namu parvaldnieks Эвия Пасталниеце. – Покупателю, в свою очередь, следует попросить собственника предъявить эту выданную управляющим справку.
– Может ли покупатель сам обратиться к управляющей компании и запросить информацию о долге по конкретной квартире?
– Нет. Поскольку эта информация содержит персональные данные, ее могут предоставить только самому собственнику квартиры.
– Если долг большой, как узнать, какая именно сумма относится к последним трем годам?
– Собственнику квартиры необходимо письменно обратиться к управляющему с просьбой подготовить информацию о размере задолженности за конкретный период. Из справки все будет видно!
– Переходят ли на покупателя проценты за просрочку и штрафные санкции предыдущего собственника по долгу?
– Да. Вместе с основной суммой долга на покупателя переходят также все дополнительные платежи, связанные с задолженностью.
– Что происходит с квартирой, если управляющий уже подал в суд иск о взыскании долга со старого владельца, но судебного решения еще нет?
– В такой ситуации старый владелец все еще может квартиру продать. Если дело еще не рассмотрено в суде по существу, то впоследствии управляющий может ходатайствовать перед судом о привлечении нового собственника в качестве ответчика. Так получится, что в части долга за последние три года домоуправление судится уже не со старым, а с новым владельцем жилья.
– Продолжится ли судебное разбирательство после продажи квартиры?
– Да, продолжится, если задолженность не будет полностью погашена.
– Кто должен будет оплатить долг за последние три года, если после продажи квартиры суд вынесет решение о взыскании долга – по делу, которое было возбуждено до продажи квартиры?
– Если гражданское дело было рассмотрено до продажи квартиры и судебное решение вступило в законную силу, обязанность по оплате долга будет лежать на бывшем собственнике квартиры.
Нотариус не проверит, но проинформирует!
Сделки купли-продажи жилья проходят с участием нотариуса. Мы решили узнать, увидит ли нотариус, что за квартирой имеется старый долг, и предупредит ли об этом потенциального покупателя?
– Если стороны решили заключить сделку в форме нотариального акта, то они могут поручить нотариусу получить необходимые для заключения сделки документы, в том числе и указанную справку о наличии долга за квартирой, – говорит присяжный нотариус Инесе Карлсоне. – Также нотариус напомнит сторонам о том, что любой долг за последние три года переходит на покупателя.
– Нужно ли указывать наличие долга в договоре купли-продажи?
– Да, если задолженность существует, то ее наличие должно быть указано в договоре купли-продажи, а также стороны должны договориться о порядке ее погашения – например, соответствующая сумма может быть удержана из покупной цены.
– Что делать, если продавец указал в договоре, что долга нет, но после покупки выясняется, что он все же есть?
– Если продавец в договоре подтвердил, что задолженности нет, но позже выясняется, что она все же имеется, покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, понесенных в связи с оплатой долга. Если продавец отказывается, покупатель имеет право взыскать убытки в судебном порядке.
– А можно ли в таком случае аннулировать сделку?
– Расторгнуть (отменить) сделку возможно по соглашению между продавцом и покупателем либо по решению суда по иску покупателя. Но судебный процесс – это дело сложное и длительное. Поэтому, чтобы избежать подобной ситуации, в отсутствии задолженности необходимо убедиться самому именно перед заключением сделки.
Елена ПЕВЦОВА
