«Ремонт идет по плану!»

Не все, что находится в наших квартирах, нам полностью принадлежит. Кто отвечает за исправность полотенцесушителя и батарей? Можно ли, ни с кем не согласовывая, ставить в квартире новые окна и чинить сломанный почтовый ящик? На эти и другие вопросы отвечает глава Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко.

Кто отремонтирует почтовый ящик?

– Начнем хотя бы с такой мелочи, как почтовые ящики в подъезде. Кто за них отвечает? Сами жильцы должны ремонтировать их, если случается поломка?

– Здесь двоякая ситуация. С одной стороны, почтовые ящики являются общей собственностью всего дома и ремонтировать их необходимо за счет общих ремонтных накоплений. Но если собственник квартиры решит почтовый ящик поменять, он может это сделать, согласовав замену с управляющим (домоуправлением). Однако у таких действий есть последствия: если человек сам установил себе новый почтовый ящик, и его кто-то сломал, то и чинить ящик придется самому собственнику квартиры.

– Если управляющий задумал поменять в доме почтовые ящики за общий счет, должен ли он согласовать это с собственниками квартир? Может, они хотят потратить общие деньги не на новые ящики, а на чистку подвала или косметический ремонт в коридоре?

– Тут надо напомнить, что все многоквартирные дома делятся на две категории. Первая – это дома, которые были переняты собственниками с баланса самоуправления. При этом дому совсем не обязательно менять управляющего или обслуживать себя силами жителей. Перенять права управления домом означает лишь то, что у жителей появляется больше возможностей участвовать в решении важных вопросов. В перенятых домах управляющий обязан согласовать план любых ремонтных работ со старшим по дому. Он не может сам решать, куда тратить общие деньги жителей.

Вторая категория – это не перенятые дома. Например, в Риге таких домов все еще большинство. Ими управляет муниципальное предприятие Rīgas namu pārvaldnieks. Согласно закону в таких домах управляющий обязан предоставить собственникам квартир план ремонтных работ на следующий год. Например, этой осенью план ремонтных работ на 2023 год должен быть предоставлен жителям до 15 октября. Далее у владельцев квартир есть месяц на то, чтобы собраться, обсудить план и проголосовать за его изменение. Если они этого не сделают в срок, то план домоуправления вступит в силу с 1 января и управляющий сможет потратить общие деньги жителей на те работы, которые сам считает нужными.

– Как жильцам добиться, чтобы почтовые ящики отремонтировали? Например, в моем доме, который обслуживает Rīgas namu pārvaldnieks, многие почтовые ящики сломаны, но никто их не ремонтирует.

– По-видимому, ваш дом не перенят с баланса самоуправления, поэтому вам особенно важно следить за планом ремонтных работ, который составляет для вас муниципальный управляющий – Rīgas namu pārvaldnieks. Я настоятельно советую всем собственникам квартир сразу после 15 октября ознакомиться с этим планом и попытаться сообща внести в него изменения. Однако в домах, не перенятых собственниками, закон не дает жителям большого выбора. Скажем, домоуправление запланировало три работы: ремонт крыши, замену дверей и установку новых почтовых ящиков. Жители не могут отказаться ни от одной работы, но решением общего собрания имеют право поменять их приоритетность. Например, проголосовать за то, чтобы домоуправление в первую очередь потратило общие деньги дома именно на почтовые ящики и только потом на крышу.

– А что делать, если замены почтовых ящиков в плане домоуправления вообще нет?

– Как правило, домоуправления при составлении плана ремонтных работ даже в неперенятых домах все-таки стараются жителям идти навстречу. По этой причине я рекомендовал бы активным собственникам квартир организовать в доме письменный опрос с просьбой включить замену ящиков в ремонтный план на 2023 год. Если вы соберете более 50 процентов голосов собственников квартир, то управляющий с большой долей вероятности прислушается к вашей просьбе.

– А если нет?

– А если нет, то самым правильным будет собраться на общее собрание и проголосовать за перенятие права управления домом. Далее вам придется заключить новый договор со старым управляющим или выбрать нового, но уже на других условиях: вы сами сможете составлять список ремонтных работ в своем доме и свободно менять его по решению общего собрания или уполномоченных лиц.

Кто отвечает за батареи?

– Допустим, владелец квартиры решил сменить в квартире батареи. Они полностью принадлежат ему? Он с кем-то должен их замену согласовывать?

– Согласно Закону о квартирной собственности радиаторы и полотенцесушители являются общей собственностью дома. Исключением являются случаи, когда эти отопительные приборы не являются частью общей системы теплоснабжения дома (например, если у человека в квартире стоит индивидуальный газовый котел. – Прим. ред.). Но в отношении замены батарей и полотенцесушителей сложилась особая практика. Владельцам квартир разрешается заменять эти приборы самостоятельно, правда, про замену нужно все-таки сообщить домоуправу.

Менять батареи можно только в теплое время года. Для замены по всем правилам потребуется проект, то есть выбранный вами сертифицированный теплоинженер-проектировщик должен рассчитать, батарею какой мощности вы можете установить. Если ставить батарею без такого проекта, можно нарушить всю систему теплоснабжения дома.

– А что делать, если у меня батарея не греет и нет денег для ее замены? Могу я требовать, чтобы новый радиатор мне поставили за счет общих ремонтных накоплений?

– Как правило, такого все-таки не происходит. Новые радиаторы за общий счет домоуправ обычно устанавливает в квартирах только в случае полной замены отопительной системы дома. Но это не значит, что не может быть исключений. Например, если батарея окончательно проржавела и постоянно течет, то домоуправ обязан будет ее заменить для ликвидации аварийной ситуации.

– За замену полотенцесушителя жильцам придется самим платить?

– Жильцам не придется платить, если потек советский полотенцесушитель. Практика показывает, что домоуправления бесплатно меняют змеевик на другой, но устаревший, советской конструкции. Если жилец захочет поменять старый полотенцесушитель на новый никелированный, то ему придется платить самому, предварительно согласовав ремонт с управляющим.

– Унитаз можно считать собственностью владельца квартиры? Его замену ни с кем не надо согласовывать?

– В Законе о квартирной собственности сказано, что общей собственностью являются только стояки горячей и холодной воды и канализации. Все отводы от них в границах отдельной квартиры являются частной собственностью ее владельца. Получается, что унитаз и даже канализационный отвод к нему от общего стоянка – это собственность хозяина квартиры. И менять их человек должен за свой счет.

– Где точно пролегает граница ответственности владельца квартиры?

– Возьмем для примера стояк холодной воды. Границей ответственности, как правило, считается вентиль перед счетчиком воды. За участок трубы, который находится от стояка до этого вентиля, отвечает домоуправление и все ремонты этого участка проводит бесплатно для владельца квартиры. Если же потекла труба после вентиля, то хозяину жилья придется ремонтировать ее за свои деньги.

– Если потекла труба после вентиля, можно вызывать для ремонта сантехника домоуправления?

– Можно, но это будет коммерческая услуга, то есть за работу сантехника и материалы нужно будет заплатить. Кроме того, если сантехник домоуправления будет загружен основной работой, то он может отказать в визите.

Полетела электропроводка

– Кто отвечает за электропроводку в квартире? И кто должен ремонтировать ее в случае поломки?

– За состояние и ремонт проводки на участке до распределительного щита на лестничной клетке отвечает управляющий. А вот за любые происшествия с проводкой на участке от щита до условной лампочки в квартире отвечает владелец. Электропроводка в подвале и в подъезде – это общедомовая собственность.

– Вопрос о замене автоматических переключателей. У меня полетела проводка на  кухне. Вызвала электриков из домоуправления, они сказали, что проводку поменять не могут, но посоветовали договориться с жильцами нашей лестничной клетки и поменять переключатели в распределительном щите на новые, более надежные. В случае, если я договорюсь с соседями, такую замену нам не придется согласовывать с другими жильцами и домоуправлением?

– Замену автоматических предохранителей надо согласовать с системным оператором Sadales tīkls. Именно оператор отвечает за правильную работу электросчетчиков и переключателей на этажах. Сами счетчики принадлежат Sadales tīkls, они должны быть опломбированы.

– Согласование с Sadales tīkls придется делать самим жильцам?

– В принципе сами специалисты-электрики должны сделать проектную документацию и согласовать ее с Sadales tīkls.

– Что делать, если перегорит лампочка на лестничной клетке? Кто должен ее заменить?

– Лестничная клетка cо всеми расположенными тут элементами – это общедомовая собственность дома, так что заменить лампочку должен управляющий.

– Моя знакомая сдает квартиру в доме довоенной эпохи. Сама квартира отремонтирована, но лестничная клетка в подъезде находится в ужасном состоянии. Управляющий никак не соберется сделать там ремонт и жильцы инициативы не проявляют. Может ли владелец квартиры за свой счет отремонтировать лестничную клетку в подъезде?

– Может. Но ему придется согласовать план строительных работ с управляющим.

– Если владелец квартиры соберет подписи большинства жильцов и они выступят за ремонт лестничной клетки, домоуправление будет обязано ее отремонтировать?

– Да, для этого активистам нужно собрать 50% голосов собственников квартир плюс 1 голос. Однако тут есть нюанс, о котором мы уже говорили: согласно правилам Кабинета министров № 408, если дом не перенят владельцами квартир, управляющая компания имеет право отказаться от ремонта. В таком случае владельцы квартир должны перенять дом в свое управление, тогда они смогут заказывать управляющему любые ремонтные работы по своему усмотрению.

– Если дом перенят, жильцам придется делать ремонтные работы за свой счет?

– Тут вы коснулись очень важного вопроса. Дело в том, что любые ремонтные работы в доме управляющий может проводить только за счет владельцев квартир. Давно осталась в прошлом эпоха, когда самоуправление в массовом порядке выделяло средства, например, на ремонты крыш. В Законе об управлении жилыми домами четко сказано, что домоуправ обязан выполнять решения собственников квартир, но сами квартировладельцы должны обеспечить финансирование этих работ. То есть нельзя сказать управдому: «Ремонтируй нашу аварийную крышу!», но при этом не предусмотреть источников финансирования.

– Что это за источники?

– Классический подход управляющих – это ждать, пока владельцы квартир накопят необходимую сумму на общем счету. Для этого собственники могут проголосовать за увеличение ежемесячных ремонтных взносов. Скажем, платили по 0,2 евро с квадратного метра, а теперь будем платить по 0,5 евро, зато накопим на новую крышу уже к следующему ремонтному сезону.

Но можно действовать и иначе. Например, взять кредит. Дома, которые взяли заем на ремонт той же крыши в прошлом году, уже сегодня оказались в огромном выигрыше. Ведь они выполнили ремонты по прошлогодним ценам, тогда как сейчас стоимость новой крыши выросла примерно на 30–40 процентов.

Также в Латвии работают домоуправления, которые сами открывают домам кредитные линии или выполняют ремонтные работы авансом. Ставят новую крышу сегодня, а платить за нее позволяют в течение трех-четырех лет.

– А я слышала, что самоуправление в Риге будет выделять средства на ремонт домов. Получается, это только слухи?

– Нет, не слухи. Рижская дума действительно выделяет софинансирование на ремонт домов, но оно очень ограниченное. Представители домов могут подать заявки на программу софинансирования для ликвидации аварийных состояний (до 30 000 евро на дом), для повышения энергоэффективности дома (до 50 000 евро на дом), а также на восстановление фасадов исторических домов (до 20 000 евро). Но самоуправление проводит между домами-участниками конкурс и выдает средства только самым нуждающимся и самым активным.

– Домоуправление может начать ремонтные работы по инициативе меньшинства жильцов дома?

– В перенятых домах – нет. А в домах, которые все еще находятся на балансе самоуправления, может сложиться по-всякому. Скажем, если меньшинство жильцов напишут заявление и соберут подписи, то управляющий по своему усмотрению может внести эти работы в план и начать ремонт без согласования с большинством жильцов.

А что с окнами?

– Имеет ли право жилец, не согласовывая ни с кем, заменить окна в квартире или застеклить лоджию?

– Окна являются собственностью хозяина квартиры, он может менять их, ни с кем не советуясь. Но при этом собственнику запрещено менять внешний вид фасада. То есть он не может поставить новое окно на четыре створки, если изначально у всех окон дома было только три створки. Рано или поздно Строительная управа накажет такого человека за самовольное изменение фасада дома.

С лоджиями очень интересная ситуация. По практике, все, что находится внутри лоджии, например, ее напольное покрытие, это частная собственность владельца квартиры. А вот внешняя сторона лоджии – это уже общая собственность дома.

Во-первых, в Латвии позволяется остеклять только лоджии, остекление балконов запрещено. Во-вторых, для такого остекления необходимо заказать эскизный проект, который должен быть утвержден большинством собственников квартир и далее согласован в Стройуправе (теперь ее функции в Риге переняты Департаментом городского развития, но центр приема посетителей по-прежнему находится на ул. Амату, 4).

Сейчас действует переходный период, жителям необходимо легализовать свое остекление лоджий. Кто первый легализовал проект остекления в Стройуправе – тот счастливчик.

– Почему?

– Потому что в доме может быть только один согласованный проект остекления. Если ты успел согласовать свой проект первым, значит, тебе ничего не надо будет переделывать, зато остальные владельцы квартир обязаны привести свое остекление в соответствие с этим проектом.

Кооперативные дома

– Какие правила по поводу общей и квартирной собственности действуют в кооперативных домах?

– Кооператив – это просто управляющая компания. Между каждым домом и кооперативом должен быть заключен договор на обслуживание дома. К сожалению, у многих домов не заключены договоры с руководством кооперативов. В кооперативе каждый дом по отдельности может принять решение и о ремонтных работах, и о смене управляющего. Там действуют обычные условия: чтобы принять решение о ремонтных работах, требуются голоса 50% собственников квартир плюс один голос.

– Наши читатели пишут, что руководство кооператива никогда не согласовывало с ними план ремонтных работ. А когда у жителей возникали вопросы, в администрации им заявляли: «Ремонт выполняется по решению правления кооператива!»

– Это грубое нарушение прав владельцев квартир. Правление кооператива не имеет права самолично принимать решения ни о ремонтных работах, ни о повышении платы на обслуживание. Решение этих вопросов находится в руках большинства владельцев квартир конкретного дома. 

Марина СИУНОВА