С чего начать, если вы задумали сделать перепланировку в квартире? Как легализовать перепланировку, сделанную прежними хозяевами жилья? Рассказывают архитектор Анастасия Попкова и руководитель отдела оценки законности строительных проектов Департамента городского развития Рижской думы Даце Скалбе.
Что изменилось в 2021 году?
– В 2021 году в Риге упразднили Стройуправу. Какое учреждение теперь выдает разрешение на перепланировку квартиры?
– Если квартира находится в Риге, то разрешение нужно запрашивать в Департаменте городского развития Рижской думы, а в других самоуправлениях его выдает местная Стройуправа, как и раньше, – рассказывает Анастасия Попкова.
– А как это разрешение получить?
– Для начала хозяину квартиры надо обратиться к сертифицированному архитектору или инженеру-конструктору, имеющему сертификат на проектирование строительных конструкций, либо в архитектурное или проектировочное бюро. Бюро должно быть зарегистрировано в Регистре строительных коммерсантов, а архитектор или инженер – в Регистре строительных специалистов Латвии. В противном случае исполнитель не будет нести никакой ответственности за проделанную работу и проект не будет согласован. Проверить данные регистров можно на сайте Строительной информационной системы www.bis.gov.lv.
Специалист обследует квартиру, выслушает пожелания хозяина и расскажет, какие стены несущие, а какие нет, где можно и нельзя строить перегородки, в какую сторону, по строительным нормативам, должны открываться двери и объяснит, достаточно ли в вашем случае проекта перепланировки или придется делать еще и техническое обследование квартиры. Это необходимо в некоторых случаях, когда здание старше 50 лет.
Разрешение от Стройуправы на проведение ремонтных работ по упрощенной реновации (перепланировку) можно получить, только если соблюдены следующие условия:
- При перепланировке не затрагиваются несущие конструкции.
- Не затрагивается фасад здания.
- Не затрагиваются инженерные коммуникации общего пользования.
- Не затрагиваются имущественные права третьих лиц.
Если хоть одно из этих условий не соблюдено, то перепланировка (упрощенная реновация) в таком случае невозможна. Тут уже речь идет о реконструкции, и там уже другой порядок согласования, а также понадобится технический проект.
– А во всех остальных случаях собственнику не могут отказать в перепланировке?
– Проект могут не согласовать, если это квартира в довоенном доме, который не разделен на отдельные квартирные собственности и принадлежит владельцам в так называемых идеальных долях. В таком случае на любые изменения в квартире нужно получать письменное согласие 100% владельцев дома. Исключение составляют неразделенные дома, в которых собственники приняли порядок пользования общей собственностью, согласно которому каждый владелец имеет право проводить ремонт и перепланировку находящейся в его пользовании квартиры без согласования с совладельцами дома.
Как оформить доверенность?
– Специалист разработал проект перепланировки помещения. Что происходит дальше?
– А дальше специалист заполняет заверительную карту и согласует этот проект в Департаменте развития Рижской думы или местной Стройуправе, если дом расположен не в столице.
– Хозяину квартиры нужно участвовать в подаче документов?
– Во-первых, с 2020 года все проекты подаются в электронном виде через строительную информационную систему www.bis.lv. Так что ногами никто никуда не ходит. И подать проект может только сертифицированный специалист или фирма, о которых я рассказала выше.
Во-вторых, владелец квартиры должен сделать на имя специалиста доверенность через тот же сайт www.bis.lv, авторизовавшись там через интернет-банк. Для этого надо нажать в правом верхнем углу кнопку Pieslēgties («Подключиться»), выбрать latvija.lv и подключение через интернет-банк, затем выбрать Fiziska persona, затем с правой стороны выбрать Pilnvarošanas sadaļa («Раздел доверенности») в меню Mani dati и нажать внизу на кнопку Jauna pilnvara («Новая доверенность»). После этого на компьютере откроется новое окошко, и вам надо будет заполнить необходимые поля о вас и сертифицированном специалисте или компании (строительном коммерсанте), на которого оформляется доверенность. Такую доверенность можно оформить, например, на внука, который может заниматься поиском архитекторов, конструкторов и других специалистов вместо бабушки по ее доверенности, если ей самой это делать тяжело.
Оформляя доверенность, нужно указать, на какие именно действия вы ее выдаете (разместить строительный проект, подать и согласовать его) и на какой срок – до определенного числа определенного месяца или бессрочно. Вы можете аннулировать доверенность в системе, когда все дела будут закончены и помощь этого специалиста вам больше не понадобится. Вы также сможете аннулировать доверенность раньше, если специалисты вам не понравятся и вы поручите это дело другим. Для этого на том же сайте в разделе Būvniecības lietas («Строительные дела») надо будет указать номер дела, которое уже заведено, и переоформить доверенность с одних архитекторов на других.
«А вдруг мою квартиру заложат или продадут?»
– А архитекторы не смогут злоупотребить такой доверенностью? Например – провести с квартирой какие-то действия в ущерб интересам владельца?
– Нет, конечно. Доверенность никоим образом не дает право распоряжаться вашей недвижимостью – продавать ее, закладывать, передавать кому-то право собственности. А также не дает доступа в ваш интернет-банк, о чем тоже беспокоятся некоторые клиенты. Она дает право только подать и согласовать строительный проект.
Конечно, возникает вопрос: что делать, если проект перепланировки заказывает пожилой человек, у которого нет интернет-банка и он не может авторизоваться на www.bis.gov.lv? Как ему тогда оформить доверенность на архитектора?
Об этом рассказывает руководитель отдела оценки законности строительных проектов Управления архитектуры городского дизайна Департамента городского развития Рижской думы Даце Скалбе:
– Если у человека нет интернет-банка и он не может выдать доверенность архитектору через www.bis.gov.lv, то он может подать запрос на регистрацию доверенности в Строительной информационной системе (BIS) в Департамент городского развития Рижской думы (он находится там же, где раньше находилась Стройуправа – по адресу: Рига, ул. Амату, 4, LV-1050, e-mail:
Возможна ли перепланировка в квартире самоуправления?
«Может ли человек сделать перепланировку не в собственной, а в муниципальной квартире, в которой он живет?» – спрашивает Николай.
– Да, может. В таком случае он дает доверенность архитектору, и после разработки необходимой документации архитектор пересылает ее на согласование в Департамент жилья и окружающей среды, который представляет интересы Рижской думы, как собственника этого жилья. В этом случае важно, чтобы к делу о строительстве в Строительной информационной системе был присоединен договор на аренду квартиры.
А в случае, если квартиросъемщик выдал нотариально заверенную доверенность другому лицу действовать от своего имени и у него самого нет доступа к Строительной информационной системе, доверенность в Строительной информационной системе могут зарегистрировать работники Департамента городского развития Рижской думы.
Расценки и сроки
– Сколько времени занимает разработка проекта перепланировки и его согласование?
– Разработка проекта – неделю, за исключением квартир в домах, являющихся памятниками архитектуры (в этом случае это может растянуться на пару месяцев). На согласование проекта требуется 10 рабочих дней, иногда дольше, если Стройуправа запрашивает дополнительную информацию, – рассказывает Анастасия Попкова.
– Какие в Латвии цены на эти услуги?
– В среднем выезд инженера к клиенту, обследование квартиры, заполнение необходимых документов, разработка проекта, согласование и получение документов стоит от 150 до 300 евро за квартиру в типовом проекте, от 250 до 500 евро – за квартиру в спецпроекте и от 200 и до 500 евро за квартиру в новом проекте. Стоимость таких работ в квартире в довоенном доме – от 200 до 400 евро, а в здании, которое является памятником архитектуры – от 500 до 1500 евро.
– Дешевле ли обходится проект перепланировки, если он задним числом фиксирует уже проведенную перепланировку?
– Нет. Потому что объем работы у специалиста при этом такой же.
– Какую пошлину надо оплатить за перепланировку квартиры и в какой момент?
– В Риге пошлина оплачивается еще до подачи проекта, платежку следует приложить к документам в момент подачи на согласование. Оплатить пошлину можно через интернет-банк. Для физических лиц она составляет 35,57 евро, для юридических – 44,11 евро. Каждое самоуправление устанавливает за это свою цену. В некоторых самоуправлениях, например в Огре, пошлины за это нет вообще, а в некоторых, вроде Стопини, пошлина рассчитывается индивидуально в зависимости от площади квартиры и может превышать 100 евро.
– Какой документ выдают заказчику, когда проект согласован?
– После согласования выдается первая часть заверительной карты с утвержденным планом. После этого в течение пяти лет надо успеть подать заявку о начале строительных работ, провести их согласно утвержденному плану, заказать в Государственной земельной службе новое инвентаризационное дело, а затем подать в Стройуправу (или Департамент городского развития Рижской думы) через bis.gov.lv заявление об окончании ремонтных работ (Apliecinājuma karte II daļa Būvdarbu pabeigšana) и копию нового инвентаризационного дела. После этого в течение 10 рабочих дней к вам пожалует инспектор проверить, правильно ли осуществлена перепланировка и все ли сделано в соответствии с планом. Он и поставит в электронной системе отметку об окончании работ.
– А каким образом заказать новое инвентаризационное дело в Государственной земельной службе и сколько это стоит?
– Его можно заказать в Строительной информационной системе (BIS) или отправить заявку на электронную почту в Государственную земельную службу (контакты на сайте vzd.gov.lv). Также можно подать заявку через портал государственных услуг latvija.lv.
Стоимость нового инвентаризационного дела рассчитывается индивидуально, но в среднем расходы составляют 2–3 евро за квадратный метр.
– Допускается ли небольшая погрешность при реализации перепланировки?
– Да. При сдаче в эксплуатацию допустима погрешность в несколько сантиметров. Но надо стремиться делать ремонтные работы максимально близко к плану.
– Можно ли делать перепланировку в квартире своими силами или обязательно сертифицированных строителей нанимать?
– Можно справиться самостоятельно.
– Предположим, что собственник планирует перенести несущую стену, для чего нужен технический проект. Сколько такой проект стоит и много ли времени требуется на его согласование?
– На выполнение и согласование технического проекта требуется от 3 до 12 месяцев, затраты составляют от 1000 до 10 000 евро. Но в каждом случае, конечно же, стоимость рассчитывается индивидуально и на нее влияют очень многие факторы. Например, если при разработке проекта понадобится акт архитектурно-художественной инвентаризации в здании, которое является памятником архитектуры, то это дополнительно займет примерно один-два месяца и будет стоить от 350 до 2000 евро. Пошлина в таких случаях рассчитывается индивидуально и может составить от нескольких десятков до нескольких тысяч евро. Срок реализации технического проекта после согласования – восемь лет. И работы в этом случае обязательно должна проводить сертифицированная строительная компания.
А меня не оштрафуют, если я начну легализацию?
«Я купила квартиру с уже имеющейся перепланировкой, которая не была узаконена. Как мне узаконить снос стены, чтобы самой не получить штраф?» – волнуется Валентина.
– У строительного инспектора есть право осмотреть квартиру на предмет законности произведенных в ней строительных работ, – поясняет руководитель отдела оценки законности строительных проектов Управления архитектуры городского дизайна Департамента городского развития Рижской думы Даце Скалбе. – И в случае, если инспектор обнаружит самовольное строительство, он:
- начнет делопроизводство об административном правонарушении (если самовольное строительство произведено в течение последних трех лет);
- начнет административный процесс, в рамках которого владельца квартиры обяжут устранить последствия самовольного строительства.
– Что делать, если незаконную перестройку провел старый хозяин квартиры или она была сделана больше трех лет назад?
– Законом о строительстве предусмотрена административная ответственность за самовольное строительство. Но если ваша читательница докажет, что строительные работы были проведены более трех лет назад и сама она самовольное строительство не осуществляла, то ее не оштрафуют.
– На этом дело закончится?
– Нет, будет принято постановление об устранении последствий самовольного строительства. Женщину обяжут или разработать строительную документацию, или восстановить предыдущее состояние квартиры согласно старому утвержденному плану.
– Значит, незаконную перестройку все-таки можно легализовать?
– Да, но для этого владельцу надо заказать сертифицированному специалисту строительную документацию и согласовать ее в самоуправлении.
«В моей квартире при перестройке была сделана арка в несущей стене. Я подсчитала все расходы по легализации этой перестройки и поняла, что арку проще заделать. Как это правильно сделать, чтобы не нарваться на штаф?» – спрашивает Нина.
– Если собственник решил восстановить прежнее состояние квартиры, ему также потребуется заказать строительную документацию. Если он сделает это без проекта, то понесет ответственность за все возможные последствия. Если же закрыть арку по согласованному проекту, а потом по дому пойдут трещины, то ответственность будет нести уже не собственник квартиры, а сертифицированный автор этого проекта.
«Нелегальная перепланировка в квартире была сделана совсем недавно. Сразу после ремонта хозяин выставил квартиру на продажу, я ее купил, не подозревая, что перестройка была выполнена без проекта. Если ко мне придут с проверкой, могу ли я показать фотографии из объявления о продаже квартиры, чтобы доказать, что это не я виновен в перепланировке?» – спрашивает Вадим.
– Это ничего не даст, – поясняет Анастасия Попкова. – Став владельцем квартиры, вы переняли это имущество со всеми его отягощениями. И за все работы, выполненные прежним хозяином, теперь несете ответственность вы.
Соседка-вымогательница останется с носом
«Купила квартиру в старом доме, где туалеты изначально были на лестничной клетке. Но почти все владельцы сделали санузлы в квартирах. Бывший хозяин моей квартиры поступил так же, но ни с кем это не согласовал, и в плане квартиры туалета нет. Когда у соседки снизу забилась труба, она решила, что в этом виноват мой несогласованный туалет, вернее, фекальный насос, при помощи которого он функционирует (там стоит канализационная труба диаметром не 100, а 50 сантиметров, и фекальный насос – стандартное решение в таких ситуациях).
Соседка пожаловалась в Стройуправу. Оттуда в сентябре пришла проверка. Сказали, что это незаконная перепланировка. Я объяснила, что уже купила квартиру с таким туалетом. Штрафовать не стали, однако попросили этот туалет легализовать. Но когда архитектор пошла согласовывать проект перепланировки с этим туалетом, в самоуправлении его не согласовали. Сказали: надо получить разрешение от хозяйки снизу, иначе туалет придется снести. А соседка вымогает с меня за это разрешение тысячу евро.
Я слышала, что с 1 ноября правила поменялись и теперь разрешение соседки снизу на установку в квартире туалета не требуется. Правда ли это?» – спрашивает Валерия.
– Да, 1 ноября этого года вступил в силу новый строительный норматив общих требований к зданиям LBN 200-21, определяющий требования к санитарно-техническим помещениям в квартире. Отныне при легализации перемещения туалета не требуется согласия соседей, – рассказывает Даце Скалбе. – Но пункт 136 этого норматива гласит, что сантехнические помещения в многоквартирном жилом доме должны быть размещены над помещениями схожего назначения. Туалет или ванную можно устроить над соседской гостиной или кухней только при условии, что соблюдены требования изоляции, гидроизоляции, теплоизоляции, пожарной безопасности, вентиляции и эксплуатационной безопасности.
Екатерина ПЕВНЕВА
(
