Кредиты станут дороже

Стоит ли сейчас оформить кредит на покупку жилья? И если оформлять, то с какой ставкой – меняющейся или фиксированной? Могут ли из-за политической нестабильности и инфляции повыситься ставки на ипотечные кредиты? Об этом мы расспросили эксперта Банка Латвии.

Тесно живем, товарищи

Большая часть латвийцев живут в слишком тесных и старых домах и квартирах. К такому выводу этой весной пришли эксперты Организации экономического сотрудничества и развития.

Что делать, как улучшать жилищные условия? Разумеется, помочь может только переезд в более новое жилье. Но по оценкам международных аналитиков, около 44% жителей Латвии недостаточно богаты, чтобы позволить себе ипотечный кредит.

Плохо, что доступность ипотечных кредитов, а значит и нового жилья, в ближайшее время может еще больше сократиться. Об этом сообщила в своем обзоре главный экономист банка Swedbank Агнесе Буценице: «С целью ограничить повышение цен Европейский центробанк начал снижать поддержку экономике и ограничил темп «печатного станка».

В связи с этим, по словам экономиста, уже во второй половине 2022 года в Латвии ожидается рост кредитных ставок.

Как это повлияет на тех жителей, которые уже взяли ипотечный кредит или только собираются это сделать? Наша собеседница – экономист Банка Латвии Вия Мичуне.

Что надо учесть заемщику?

– Каким примерно должен быть доход человека или семьи, чтобы позволить себе кредит на новое жилье экономкласса или на жилье в серийных домах?

– Вы можете рассчитать максимальную сумму кредита и ежемесячные выплаты по нему, используя кредитные калькуляторы, предлагаемые банками. Стоит сравнить предложения разных банков, они могут отличаться.

Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30–40% от дохода семьи после уплаты налогов. Если это условие выполняется, то вы сможете адаптироваться к неблагоприятным изменениям в экономике и вовремя рассчитаться с банком по кредитным обязательствам.  

– Что нужно учесть перед тем, как взять ипотечный кредит? 

– Важно понять, что заем на покупку жилья – это долгосрочная сделка: что потребности семьи, экономическая и финансовая ситуация могут меняться со временем, облегчая или затрудняя выплату кредита.

Прежде чем брать кредит на покупку жилья, стоит спланировать, как могут измениться потребности семьи в течение срока выплаты кредита, чтобы не оказаться в ситуации, когда купленное жилье больше не отвечает потребностям, а кредит еще не погашен. Важно просчитать, будет ли доход семьи достаточным для погашения кредита в будущем. Будьте готовы адаптировать расходы к различным сценариям развития экономики и финансового рынка, например, к росту процентных ставок. 

Ставки повысятся

– Стоит ли сейчас поспешить с заявками на кредиты тем, кто планирует взять ипотеку? 

– Решение взять кредит на покупку жилья раньше или позже зависит от желания человека улучшить свои жилищные условия. На рынке нового жилья на динамику цен будут влиять противоположные факторы: рост стоимости строительства и падение спроса со стороны домохозяйств, при этом инфляция и счета за отопление осенью и зимой будут расти. 

Иная ситуация может сложиться на вторичном рынке жилья, где рост цен будет или сдерживаться, или корректироваться в сторону снижения по мере падения спроса. Период низких кредитных ставок подходит к концу, и если кто-то не воспользовался этим, то в ближайшие годы ему придется столкнуться с более высокими ставками.

– Насколько повысились ставки по ипотечным кредитам в латвийских банках за время войны на Украине?

– Пока что война не оказала существенного влияния на ставки по ипотечным кредитам. Ставки по ним даже немного снизились с февраля. Однако в долгосрочной перспективе по мере затягивания войны будет наблюдаться повышение ставок по ипотечным кредитам. Как известно, Россия и Украина были важными поставщиками различных ресурсов, война привела к росту цен на энергоносители, продовольствие и другое сырье, а усиление инфляции привело к решениям центральных банков европейских стран о повышении процентных ставок. 

– Ожидать ли нам в перспективе роста ставок по ипотечным кредитам и соответственно больших выплат по кредитам? 

– В этом и следующем году процентные ставки по кредитам на покупку жилья и по другим кредитам действительно будут расти в связи с ослаблением поддержки монетарной политики со стороны Европейского центрального банка (ЕЦБ), и в связи с увеличением кредитного риска заемщиков и наценки за этот кредитный риск, заложенной в процентные ставки. Например, при кредитовании домашних хозяйств на покупку жилья ставка EURIBOR, применимая к кредиту (установленный Европейской банковской федерацией индекс EURIBOR – это ставка, по которой банки одалживают средства на межбанковском рынке европейских стран. – Прим. авт.) будет расти. И наценка к ставке EURIBOR, которая отражает кредитный риск заемщика и его способность вовремя рассчитаться по кредитным обязательствам с банком, также может вырасти, поскольку инфляция снижает реальную покупательную способность домашних хозяйств.

Наценка также зависит от других факторов, в том числе – от конкуренции между банками. Благодаря конкуренции латвийские банки в последние годы снизили надбавку к ставке по ипотечным кредитам для населения.

– Если ставка EURIBOR начнет расти, может ли он вырасти до нуля и более? Как это повлияет на ставки кредитов?

– EURIBOR может подниматься до нуля и выше нуля. Повышение EURIBOR до положительных величин соответствует движению ЕЦБ в сторону нормализации финансово-кредитной политики, другими словами, к сокращению поддержки финансово-кредитной политики.

Пока EURIBOR остается отрицательным, его повышение не оказывает существенного влияния на процентные ставки по новым и по большинству существующих кредитов. С другой стороны, когда EURIBOR повысится выше нуля, процентные ставки по новым и существующим кредитам станут расти. Однако ожидаемый рост EURIBOR является умеренным: участники рынка оценивают, что 3-месячная ставка EURIBOR через год составит около 1,4%, через пять лет – около 1,8%. 

– Может, сегодня покупателям жилья выгодно брать ипотечные кредиты с фиксированной ставкой?

– На развитых кредитных рынках стимул для домохозяйств брать кредиты по фиксированной ставке для покупки дома возрастает, когда ожидается повышение ставок. Однако в Латвии фиксированные ставки, предлагаемые банками клиентам на покупку жилья, до сих пор включали непропорционально высокую наценку за срочный риск. Сейчас ожидается, что 3-месячная ставка EURIBOR в течение следующих пяти лет вырастет почти на 2 процентных пункта, разница между ставкой по жилищным кредитам с фиксированным сроком от 1 до 5 лет и кредитам с меняющейся ставкой по жилищным кредитам составит целых 6–10 процентных пунктов. 

Из-за высоких фиксированных ставок по ипотеке домохозяйства в Латвии чаще всего (более чем в 90% случаев) выбирают жилищные кредиты с меняющейся ставкой. 

Активность на рынке жилья снизится

– Как думаете, изменится ли спрос на ипотечные кредиты из-за роста кредитных ставок?

– Как правило, повышение кредитных ставок снижает спрос на ипотечные кредиты. Если доход семьи, размер первоначального взноса и выбранный срок кредитования остаются неизменными, повышение процентной ставки означает, что максимальная сумма кредита, на которую люди смогут претендовать, также уменьшится. Однако на окончательное решение о предоставлении кредита на покупку жилья обычно влияют перспективы рынка недвижимости, оценка динамики роста или падения цен на жилье, уверенность домохозяйств в своих будущих доходах, семейные обстоятельства.

В большинстве случаев, если кредит взят с учетом мер предосторожности, рекомендованных финансовыми экспертами (ежемесячные выплаты должны составлять не более 30–40% от дохода семьи), то в случае повышения кредитных ставок заемщики смогут найти дополнительные средства для продолжения выплат, изменив свои повседневные привычки и структуру расходов. Однако для небольшого числа заемщиков повышение процентной ставки может затруднить своевременное внесение платежей по кредиту. 

– По идее, цены на жилье сейчас должны расти, ведь растет стоимость стройматериалов и энергоносителей. Но может ли случиться так, что рост цен на новое и на серийное жилье осенью остановится, например, из-за отсутствия спроса? 

– Рост стоимости строительства и цен на электроэнергию, скорее всего, приведет к сокращению предложений от застройщиков нового жилья, а падение покупательной способности домохозяйств действительно снизит спрос на покупку жилья. Очевидно, что это приведет к снижению активности на рынке недвижимости. На рынке нового жилья большее влияние на цены окажет рост стоимости стройматериалов и строительных работ, а на вторичном рынке – падение спроса. Энергоэффективность жилья будет играть все более важную роль при его выборе.

Падению спроса может помешать то, что часть домохозяйств сумела скопить сбережения во время пандемии, которые при растущей инфляции можно будет инвестировать в покупку жилья.

Депозиты не выгодны

– Раньше наши родители хранили деньги «на книжке», потому что было выгодно получать проценты по вкладам. А что происходит сейчас со ставками по депозитам? Есть ли на них спрос?

– Сейчас реальные ставки по депозитам близки к нулю, и размещать деньги на депозитах невыгодно, если только эти накопления не предназначены для экстренных целей или в качестве подушки безопасности.

Но тут наблюдается интересная тенденция. Во время пандемии, когда возможности тратить деньги были ограничены, люди больше экономили. Затем, когда большинство ограничений, связанных с Covid-19, были сняты, люди стали меньше экономить. Однако, опасаясь роста цен, в том числе роста цен на отопление, и возможности возвращения Covid-19 осенью, многие люди тратят деньги с осторожностью и спрос на вклады повышается.  

Востребованы квартиры в новостройках

А что в реальности происходит на рынке ипотечных кредитов? Мы живем в атмосфере большой неопределенности, спешат ли наши соотечественники пользоваться займами для покупки жилья?

– В начале весны в связи с войной на Украине в банке Luminor наблюдалось снижение количества заявок на ипотечные кредиты, – говорит руководитель ипотечного кредитования банка Luminor в странах Балтии Каспар Лукачовс. – Однако сейчас спрос на кредиты вернулся на прежний уровень.

– На приобретение какого жилья люди чаще всего берут ипотечные кредиты?

– По данным Luminor, наибольший интерес клиентов вызывает приобретение квартир в новостройках (привлекает энергоэффективность жилья, эстетичная среда) и квартир в серийных домах советской постройки, чаще всего двухкомнатных квартир (в этом случае клиенты уделяют внимание техническому состоянию дома). Около 20% ипотечных кредитов берут на приобретение загородного жилья под Ригой.

– Каков средний возраст и доход заемщиков?

– В прошлом году чаще всего ипотечные кредиты в Luminor брали люди в возрасте 30–36 лет с одним или более детьми и с доходами домохозяйства от 2 до 3 тысяч евро. Средний размер кредита составляет около 80 тысяч евро, выплаты растягиваются в среднем на 23 года, ежемесячный платеж составляет 370 евро. Если у клиента нет иждивенцев и других кредитных обязательств, его доход для получения кредита должен составлять по крайней мере 1500 евро после уплаты налогов. Но каждая ситуация оценивается индивидуально.

– Ожидается ли рост кредитных ставок?

– В прошлом году они уже начали расти и, по прогнозам, могут достичь положительных величин. Людям, оформляющим кредит с переменной ставкой, стоит иметь в виду, что рост ставки может и правда увеличить ежемесячные платежи. Своим клиентам в Литве в качестве альтернативы Luminor предлагает кредиты с фиксированной ставкой, скоро эта услуга будет доступна также в Латвии и Эстонии. Но надо учесть, что фиксированная кредитная ставка может быть на 1–2% пункта выше переменной ставки. По нашим наблюдениям, число клиентов, заинтересованных в кредитах с фиксированной кредитной ставкой, в последнее время возросло. 

Интерес к кредитам возвращается

По словам представителя Swedbank Яниса Кропса, после периода смятения в начале войны на Украине интерес к ипотечным кредитам возвращается:

– Сейчас люди редко отказываются от покупки жилья: если недвижимость найдена и первоначальный взнос накоплен, они завершают сделку и переезжают в новое жилье. Инфляционные риски побуждают людей разумно использовать свои деньги, инвестировать их, в том числе в покупку нового жилья. Жилье в новых проектах активно бронируется, что только повышает интерес к заключению сделок. Хорошие проекты недолго остаются на рынке и раскупаются довольно быстро.

Рост инфляции и стоимости строительства больше бьет по клиентам, которые решили построить собственный дом или завершить ремонт квартиры, купленной «с белой отделкой». Общаясь с такими клиентами, мы побуждаем их пересмотреть свои сметы и увеличить финансирование проекта.

– Повышаются ли ставки по ипотечным кредитам?

– Процентные ставки по ипотечным кредитам устанавливаются индивидуально с учетом финансового положения каждого клиента. Тут есть возможность для обсуждения и компромисса. Однако та часть, которая несомненно меняется и окажет влияние на процентные ставки по финансированию, связана с повышением базовых процентных ставок Европейского центрального банка (ЕЦБ), которые были негативными в течение долгого времени. Ставка EURIBOR учитывается в процентной ставке, применяемой банком, в результате чего выплаты по кредиту будут немного выше по мере роста базовой ставки EURIBOR.

– Кому выгодно оформить фиксированную ставку ипотечного кредита? 

– Фиксированные процентные ставки выбирают клиенты, которые хотят застраховаться от повышения процентных ставок, вызванного решениями ЕЦБ. Однако у палки есть два конца. С одной стороны, фиксированные процентные ставки позволяют не обращать внимания на то, что EURIBOR растет, с другой стороны, фиксированная процентная ставка не всегда выгодна для клиента в долгосрочной перспективе. Фиксация ставки на длительный период при слишком высоком EURIBOR может привести к тому, что клиент будет переплачивать в долгосрочной перспективе.

– Как понять, может ли семья позволить себе ипотечный кредит?

– На сайте Swedbank есть ипотечный калькулятор, с помощью которого можно получить примерное представление о том, на какой кредит вы можете претендовать со своими доходами. Отвечая на вопросы, важно быть честным, указывать свои официальные доходы, а также свои обязательства и расходы. Если ипотечный платеж требует слишком больших средств из семейного бюджета, в интересах клиента стоит быть более осторожным и не брать на себя чрезмерные обязательства.

– Какая недвижимость сейчас наиболее востребована среди тех, кто берет ипотечные кредиты?

– В большинстве (60%) сделок средняя сумма кредита составляет 65000 евро, а средний срок договора – 19 лет. В основном это квартиры площадью 36–75 м2, в том числе в типовых проектах, построенных в период СССР. В этот сегмент также входят каменные дома, построенные 100 лет назад, и те проекты, которые уже не считаются новыми, то есть дома, построенные 20 лет назад и, возможно, уже прошедшие первый раунд реконструкции. 15% сделок приходится на новые проекты, квартиры со средней стоимостью 105000 евро и сроком выплаты 24 года. Средний их размер составляет 56–75 м². На частные дома приходится около 15% кредитов, средняя сумма кредита составляет 90000 евро, а срок выплат – 23 года. Площади варьируются в пределах 100–150 м². На постройку новых домов приходится около 10% кредитов. В этом сегменте средняя сумма кредита составляет 145000 евро, срок – 23 года, а средняя площадь – около 150 м².

Марина СИУНОВА