«А квартиру я перепишу на внучку!..»

Бывает, что взрослые родственники хотят передать свое имущество несовершеннолетнему ребенку. Но для этого сначала нужно получить разрешение Сиротского суда. «К чему эта лишняя бюрократия?» - вопрошают удивленные бабушки и дедушки. Подробно о процедуре дарения имущества ребенку рассказывает Мария Леонова, юрист, руководитель юридического отдела Рижского сиротского суда. 

Ребенок не должен оказаться «в минусе»

– Для чего нужно разрешение Сиротского суда, если бабушка хочет подарить квартиру внуку или внучке?

– Сиротский суд должен удостовериться, что та или иная сделка проходит в интересах ребенка, и ребенок получит от этого выгоду, а не наоборот.

– Не будет же родная бабушка действовать в ущерб ребенку…

- В случае с дарением квартиры в подавляющем большинстве случаев бабушка или другой родственник хочет, чтобы квартира принадлежала несовершеннолетнему ребенку. Обычно никаких подводных камней там нет. Но бывают ситуации, когда бабушка ребенку родная, а муж ее – не родной. И эта квартира их общее имущество. И даже если формально владелец квартиры - только бабушка, то в любом случае на дарение необходимо согласие ее супруга. Если он это согласие дает (этот документ заверяется нотариально и подается в Земельную книгу), то никаких проблем нет.

Также нужно проверять условия договора дарения. Часто в нем указано, что бабушка с дедушкой продолжают жить в подаренной квартире до конца своих дней. В таком документе должно быть прописано, кто оплачивает все расходы, связанные с содержанием этой квартиры – налоги, счета, ремонтно-хозяйственные работы… Был реальный случай (но не из практики Сиротского суда), когда квартиру уже совершеннолетнему внуку подарили бабушка с дедушкой, но в договоре не было указано, кто должен оплачивать счета. Сначала по умолчанию платила бабушка, но после ее смерти дедушка отказался оплачивать счета, указав, что в договоре указано право на проживание, но нет обязанности платить за жилье.

– Какое решение возможно в такой ситуации?

– Нельзя обязать дедушку платить по счетам, если это не прописано в договоре дарения. Таким образом может получиться, что ребенку как владельцу имущества приходится платить по счетам и прочим расходам.

– В таком случае считается, что ребенку это невыгодно?

– Надо смотреть и считать, насколько ценная эта квартира и т.д. Мы детально изучаем договор дарения, чтобы ребенок не оказался в проигрыше. Случаи бывают разные, например, никогда нельзя предположить, как в дальнейшем сложатся отношения между родственниками, и обычно в практике Сиротского суда мы все это рассматриваем, объясняем.

Если кадастровая стоимость квартиры выше 14000 евро и в договоре указано, что даритель будет проживать в ней до конца жизни, то это считается отягощением, которое будет занесено в Земельную книгу. И тут снова надо понять, какие интересы ребенка соблюдены, не будет ли для него сильным обременением данное отягощение. И, согласно законодательству, наше решение должно быть подтверждено в суде.

– То есть это еще займет какое-то время?

– Да, обычно подобные процессы занимают до полугода – от подачи заявления дарителя до подтверждения суда.

– Насколько этот процесс трудоемок для самого дарителя?

– Его участие минимально. От дарителя требуется только заявление в сиротский суд и подписанный договор дарения. Все остальное уже происходит с участием одариваемого, точнее, его законных представителей (родителей, опекунов и т.д.).

– Какой процент заявлений решается сразу положительно?

– В основном решения положительные, но иногда, когда очевидно, что люди с помощью подарка хотят получить какую-то выгоду для себя, а не для ребенка, в заключении сделки им отказывают. Но такое, к счастью, случается очень редко.

– Где можно оформить договор дарения?

– Его можно и самим составить. Мы посмотрим, укажем, что исправить, если надо. Договор сшивается вместе с решением Сиротского суда, это делается с целью заключения именно такого договора, который Сиротский суд оценил и признал наилучшим для ребенка.

– Что обязательно должно быть указано в договоре дарения, чтобы его не пришлось исправлять?

– Что дарится, кому дарится, с отягощением или без, какое это отягощение, кто оплачивает расходы по совершению сделки, кто оплачивает расходы, связанные с недвижимостью (оплата счетов, ремонтно-хозяйственных работ и т.д.).

– А кто будет управлять квартирой, тоже надо указывать?

– Управлять квартирой во всех случаях будет законный представитель несовершеннолетнего владельца, а после 18 лет уже сам владелец.

– Может ли управлять этой квартирой та самая бабушка, которая подарила ему эту квартиру и которая там осталась жить?

– По закону имуществом ребенка управляет только родитель или другой законный представитель. Но родитель может выдать доверенность той же бабушке на управление этой недвижимостью.

Продать нельзя сдавать

– А вы следите за тем, как законные представители ребенка распоряжаются его имуществом? Ведь теоретически родитель может продать квартиру ребенка, не дожидаясь совершеннолетия ребенка-владельца?

– Родитель может это сделать только с разрешения Сиротского суда. Вообще, как только ребенок получает какую-то собственность - будь то квартира, земельный участок, автомобиль или деньги на счету – родитель может с этим что-то сделать только с разрешения сиротского суда.

– А если сделает без разрешения?

– Статья 285 Гражданского закона гласит: если недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, было отчуждено или отягощено без разрешения Сиротского суда, то такое отчуждение или обременение недействительны и не могут быть закреплены ни у нотариуса, ни в Земельной книге. Все сделки, производимые без разрешения Сиротского суда, если такое разрешение требуется по закону, недействительны.

– Если все-таки подобная сделка имела место, как в этом случае защищаются интересы ребенка?

– По достижении совершеннолетия ребенок может оспорить действия родителя или опекуна в суде. Сиротский суд, следя за тем, как родитель/опекун распоряжается имуществом ребенка, обнаружив, что действия не отвечают интересам ребенка, может отстранить такого человека от управления имуществом ребенка. В обоих случаях ребенку назначается другой опекун для управления имуществом. И ребенок может поручить новому опекуну обратиться в суд против родителя или бывшего опекуна. Также Сиротский суд может предоставить информацию в полицию, если обнаружит, что при управлении имуществом, возможно, осуществлялись незаконные действия в отношении собственности ребенка.

– Какая причина должна быть для того, чтобы сиротский суд разрешил родителям продавать имущество ребенка?

– Согласно Гражданскому закону (статье 280), допускается продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в следующих случаях:

• раздел наследства между совершеннолетними и несовершеннолетними наследниками;
• для уплаты срочных долгов, перешедших к нему вместе с наследством;
• если нет других средств для его содержания;
• если продажа является единственным средством предотвращения значительных убытков, угрожающих несовершеннолетнему.

Но если квартиру, например, можно сдать для получения дохода, то Сиротский суд скорее всего откажет родителю в продаже квартиры.

Где деньги?

– Допустим, имущество все-таки продают. Что происходит с деньгами, вырученными от продажи?

– В договоре купли-продажи обязательно должно быть указано, что эти деньги перечисляются именно на сберегательный (накопительный) счет ребенка. Впоследствии, чтобы снять эти деньги на какие-либо нужды ребенка, надо будет спрашивать разрешения у Сиротского суда.

– На что можно тратить эти деньги?

– Если будет предоставлен документ-обоснование, почему нужны эти деньги (например, договор с учебным или лечебным учреждением), или родитель укажет в заявлении, что ребенку нужен очень крутой компьютер, потому что тот осваивает профессию компьютерного дизайнера, мы разрешим потратить деньги со счета, но попросим впоследствии предъявить чек от покупки или оплаты услуг.

– А если чек или товар не предъявят?

– Если чека/компьютера нет, а деньги потрачены, то Сиротский суд попросит родителя вернуть деньги на счет ребенка. Если и этого не произойдет, то родитель может быть отстранен от управления детским имуществом, а Сиротский суд уведомит полицию о действиях родителя и наложит на него штраф (до 140 евро) за невыполнение указаний Сиротского суда (согласно статье 333-й Гражданского закона).

Где «подстелить соломки»

– Люди бывают разные. И выросшие детки - не исключение. Может ли даритель в целях сохранения имущества прописать, что ребенок до определенного возраста, например, до 30 лет, не может подаренную квартиру ни заложить, ни продать?

– Увы. По-человечески, конечно, понять можно, но законом подобное не предусмотрено. И надо быть готовым к тому, что, если ребенку дарится квартира, то с 18 лет он сам себе хозяин и с этим имуществом может произойти все что угодно.

– Но может, есть какие-то варианты?

– У нас был случай, когда родители постепенно передавали ребенку во владение  дом и два земельных участка: дом – с 18 лет, один участок – с 22, и второй – с 25. Они обосновали это тем, что ребенку необходимо начинать хозяйствовать постепенно, равно как и осознавать, что ему нужно и зачем. Таким образом, у молодого человека была возможность понять суть своего статуса, и не было шансов необдуманно продать все сразу в 18 лет. Мы согласились на такое, но подобные случаи – редкость.

– А может ли даритель отозвать сделку?

– В исключительных случаях. И один из них – крайне вопиющая необлагодарность одариваемого к дарителю (вплоть до нанесения телесных повреждений), но это уже будет рассматриваться в судебном порядке.

– А другой родственник может оспорить сделку? Например, родитель ребенка или его родной дядя, которые сами рассчитывали получить бабушкину квартиру в наследство?

- Это можно сделать только после смерти дарителя, когда у его законных наследников появится право наследования. И если этот человек захочет всем этим заниматься, то есть может подать заявление в суд с утверждением, что акт дарения фундаментально нарушил его право наследования. Если он через суд докажет свою правоту, то суд может присудить ему право на половину от того имущества покойного, который такой наследник мог бы получить по закону. То есть, если без дарения квартиры он мог претендовать на половину жилплощади, то теперь – только на половину половины, то есть на четверть.

– И как же тогда эту квартиру делить?

– Получить свою часть неотклоняемый наследник может только деньгами.

– Учитывается рыночная стоимость или кадастровая?

– В нормативных актах это не регламентировано, потому что в любом случае определяется судом, но, если не ошибаюсь,  учитывается стоимость имущества на момент дарения. То есть , если человек подарил имущество, а затем через 10 лет умер, то оценивают по стоимости, которая была 10 лет назад.

– А может ли ребенок, который получил такой подарок, как-то обезопасить себя во избежание подобных случаев с оспариванием его прав?

– Если есть претенденты на наследство, то при подписании договора дарения хорошо бы получить у потенциального наследника нотариально заверенное заявление о том, что у него нет и не будет никаких претензий относительно подаренного имущества.

Но нужно помнить, что акт дарения – это не супервозможность обойти какие-то нормы закона. Если родители решат подарить своему двухлетнему чаду квартиру, находящуюся в ипотеке, это не освободит их от выплат по кредиту. А ведь обращались к нам и такие «находчивые».

Имущество – мое, долги – нет

– А что будет, если ребенку попытаются подарить или оставить в наследство квартиру с долгами?

– Перед тем, как принять наследство, надо составить у судебного исполнителя список наследуемого имущества. Если такой список есть, то наследник будет отвечать перед кредиторами покойного только тем имуществом, которое он унаследовал. По сути, если у него есть что-то еще, то это имущество не будет затронуто кредиторами. То есть ребенок наследует квартиру, цена которой 50 000, а долгов у человека, оставившего наследство, на 60 000, то с ребенка можно требовать возвращения долга только в размере 50 000 тысяч.

– Что происходит, если родители ребенка решают отказаться от квартиры с долгами? Разве это в интересах ребенка?

– Все зависит от того, какие долги и какие есть возможности дальше с этой квартирой что-либо сделать. Тут снова вступает в дело математика – все ходы просчитываются. Если цена квартиры 100 000 евро, а долги на ней – 20 тысяч, то выгодней будет принять наследство и продать, если нет возможности погашать кредит.

Обычно Сиротский суд настаивает на том, чтобы наследство принять. Это происходит, когда мы видим, что от этого наследства есть финансовый плюс, даже если родитель не хочет с этим связываться. Но если объем долгов превышает объем наследства или результат будет «по нулям», то разрешаем отказаться от предлагаемого имущества.

– В какую примерно сумму обойдется весь процесс дарения квартиры ребенку?

– Весь процесс в сиротском суде бесплатный, расходы будут у нотариуса – плата за подписание договоров, подготовку прошения о подтверждении и пошлины в Земельной книге (в случае дарения это 3% от стоимости недвижимости).

А что с имуществом недееспособных?

– В отношении недееспособных взрослых действуют те же правила, что и при защите интересов несовершеннолетних?

– Недееспособность определяется человеку судом общей юрисдикции, это вне компетенции Сиротского суда. Надо отметить, что в Латвии с 2012 года вступили в силу особые изменения в законе. До этого времени лишение дееспособности было абсолютным. То есть при определенных психических заболеваниях человек становился совершенно бесправным – он вообще ничего не мог решить за себя, даже если в болезни наступала стойкая ремиссия и он фактически был дееспособен. И восстановить эту дееспособность было практически невозможно.

Но одна женщина в 2010 году обратилась в Конституционный суд с жалобой, что она, несмотря на длительные улучшения в состоянии, не может вернуть себе статус дееспособного лица. В результате КС решил, что наши нормативные акты не соответствуют международным стандартам, и с 2012 года вступило в силу новое регулирование, по которым все считавшиеся недееспособными лица стали полностью свободны в личных правах, но остались ограничены только в имущественных. То есть теперь они могут жить обычной жизнью, но не могут управлять своим имуществом, и то не всем, а, например, только недвижимостью.

– Как суд принимает решения об ограничении дееспособности человека?

– Суд, решая вопрос об ограничении дееспособности, оценивает, в каких имущественных вопросах лицо ограничить, а также вначале оценивает, будет ли этот человек принимать эти решения вместе с опекуном или надо человека настолько ограничить, что решения принимает только опекун.

Вопрос об ограничении дееспособности рассматривается судом, представителем сиротского суда, прокурором, самим лицом (при возможности его участия), лицом, подавшим заявление в суд об ограничении дееспособности. Также при необходимости судом назначается  судебно-психиатрическая экспертиза, которую проводит врач психиатр-эксперт.

– А кто управляет имуществом недееспособного?

– Назначенный законный опекун.

– Кто может стать опекуном недееспособного и что для этого надо сделать?

– Опекуном может быть выбранное лицом лицо, супруг или кто-то из ближайших родственников.

– Недееспособность связана только с психическими заболеваниями?

– В большинстве случаев да. Но сейчас есть возможность назначить человеку опекуна, не лишая его при этом дееспособности. Например, человек попал в кому, неизвестно, когда выйдет из нее, а право подписи на всех документах фирмы только у него. Тогда подается прошение в суд общей юрисдикции, и мы назначаем такому человеку временного опекуна, а когда человек придет в себя, он снова возвращает себе все свои права. Также при обострении какого-либо заболевания можно назначить человеку временного опекуна без лишения его дееспособности.

– На какой срок может быть назначена временная опека?

– Как определено судом, если имеется временная опека без ограничения дееспособности, то она действует максимум два года. Если это временная опека с ограничением дееспособности, то это ограничение должно пересматриваться не реже, чем каждые семь лет.

Елена ПЕВЦОВА