После продажи недвижимости некоторым из нас приходится заплатить государству приличную сумму в качестве налога с прироста капитала. В то время как с других продавцов жилья налог не удерживают. С помощью эксперта Службы госдоходов (СГД) мы разбираемся на конкретных примерах, в каких случаях доход от продажи недвижимости облагается налогом, а в каких нет.
Прибыль от продажи жилья считается приростом капитала. Ставка подоходного налога на прирост капитала с физических лиц на данный момент составляет 20%. Получается, что если человек получил при продаже жилья прибыль в 10 000 евро, ему придется заплатить Службе госдоходов налог в 2000 евро.
Как рассчитать размер прибыли?
Главное, что нужно знать, это размер потенциальной прибыли. Это вовсе не вся сумма, которую покупатель заплатит вам за квартиру, дом или дачу.
Размер прибыли от продажи жилья определяется путем вычитания из цены проданной недвижимости стоимости ее приобретения (к последней можно добавить расходы на приобретение жилья (например, пошлины) и стоимость ремонтных работ, выполненных в то время, пока квартира находилась в собственности владельца). Стоимость ремонтных работ необходимо обосновать платежными документами.
Например, если квартира была приобретена вами за 40 тысяч евро, в ее ремонт было вложено 10 тысяч евро (и это можно подтвердить квитанциями), а продали вы квартиру за 60 тысяч евро, прирост капитала составит всего 10 тысяч евро (60000 - (40000 +10000) = 10000).
В стоимость приобретения включаются все ваши расходы, некогда связанные с покупкой квартиры: государственная пошлина за оформление сделки, государственная пошлина за закрепление имущественных прав в Земельной книге, комиссионные и другие расходы.
По словам представителя СГД Кристине Аугсткалне-Яунберзини, по Закону о подоходном налоге с физических лиц в ряде случаев прирост капитала при продаже жилья налогом не облагается.
«Продам дороже, чем буду покупать»
«У меня возникли вопросы по поводу налога с прибыли от продажи квартиры, – пишет Инна. – Моя квартира – не единственная моя недвижимость. Этой квартирой я владею более пяти лет, но не задекларирована в ней (задекларированы супруг и дети). Я собираюсь продать эту квартиру и сразу купить другую. Продаю дороже, чем буду покупать, но в новой квартире собираюсь делать ремонт.
Придется ли мне платить налог на прибыль от продажи?
Если я перепишу квартиру на мужа (он станет владельцем), то для него эта недвижимость будет единственная и он в ней уже задекларирован. Придется ли мужу платить налог на прибыль, если он продаст квартиру и купит другую?»
Ответ СГД:
– Если вы продаете квартиру, которой владели более пяти лет, но не задекларировали там свое место жительства и квартира не была вашей единственной недвижимостью, то условия закона для освобождения дохода от уплаты налога не выполняются.
Ваш доход будет облагаться налогом, независимо от того, собираетесь ли вы купить другую квартиру вместо той, которую вы продали, или нет.
Однако если ваш муж станет собственником квартиры и она будет продана раньше, чем через пять лет после его вступления в права владельца, то возможность не платить налог имеется. Для этого ваш супруг должен вложить всю прибыль от продажи квартиры в приобретение, улучшение и реконструкцию функционально аналогичного недвижимого имущества в течение 12 месяцев после продажи единственной недвижимости или раньше.
– Как вообще возможно рассчитать налог на прибыль, если муж продал квартиру, подаренную ему женой?
– По закону, если недвижимость передается в дар мужу или жене, и если супруг (в данном случае муж) продаст недвижимость ранее чем через пять лет после того, как она была оформлена на него, то стоимостью покупки недвижимости при расчете налога будет считаться та сумма, по которой недвижимость была приобретена дарителем – то есть женой.
Продаю квартиру, но есть другая
«Я купила однокомнатную квартиру в 1998 году, тогда ее стоимость была 7500 долларов. Сейчас ее рыночная цена – 45 000 евро. Эта квартира – не единственная моя недвижимость, – пишет Елена. – Я была задекларирована в этой квартире с 1998 года до мая 2018 года, но из последних пяти лет я была задекларирована в этой квартире только четыре месяца. На вырученные от продажи квартиры деньги я собираюсь приобрести квартиру в третьей стране.
В связи с этим у меня вопросы:
– Действительно ли мне придется платить налог с прибыли от продажи квартиры? Какая сумма будет облагаться налогом?
– Нужно ли быть задекларированной в квартире целый год непрерывно, чтобы не платить налог с прироста капитала? Или суммируются все периоды, в течение которых я была задекларирована по конкретному адресу в течение последних пяти лет?
Ответ СГД:
– Если вы продаете квартиру, которая не является вашей единственной собственностью и вы не были задекларированы в этой квартире в течение как минимум одного года (любых 12 месяцев за последние пять лет), то по закону ваш доход от продажи квартиры будет облагаться налогом.
Налоговая ставка составляет 20%, а налогом облагается прирост капитала, то есть разница между ценой продажи и ценой покупки квартиры. Налог можно снизить, если предоставить квитанции за ремонт и другие работы по улучшению квартиры, которую вы продали.
Получил квартиру в наследство
«До кризиса 2008 года моя жена купила однокомнатную квартиру в Юрмале, – пишет Борис. – В 2011 году после смерти жены я унаследовал эту квартиру, зарегистрировав ее в Земельной книге на свое имя, но не задекларировался там, так как проживал в другой своей квартире. В 2015 году я юрмальскую квартиру продал, причем за сумму меньшую, чем та, за которую жена покупала квартиру в 2008 году (куплена квартира была за 56 тысяч евро, а продана за 51 тысячу).
Однако через несколько месяцев после продажи мне пришло извещение от СГД, что я должен заплатить налог: около двух тысяч евро. Работники СГД объяснили удержание налога тем, что в расчете использовали не ту цену, по которой жена покупала квартиру, а ее кадастровую стоимость.
В связи с этим вопрос: как на самом деле рассчитывается прибыль при удержании налога – смотрят на разницу между кадастровой или реальной стоимостью жилья?»
Ответ СГД:
– Закон предусматривает ряд случаев, когда для расчета прироста капитала используется кадастровая стоимость недвижимости. Например, такое происходит, если отсутствуют документы, подтверждающие стоимость приобретения недвижимости.
В вашем случае для расчета налога была использована кадастровая стоимость жилья, поскольку квартира досталась вам по наследству, и стоимость квартиры была указана в свидетельстве о наследстве (нотариус учитывает кадастровую стоимость имущества, установленную Государственной земельной службой для определения стоимости недвижимого имущества, входящего в состав наследства).
Получила квартиру в подарок
«Я получила двухкомнатную квартиру в подарок от мамы, – пишет Мария. – Живу в квартире около трех лет и задекларирована там. Скоро собираюсь ее продать. Придется ли мне платить налог с прироста капитала? С какой суммы будет рассчитываться налог?»
Ответ СГД:
– Если вы продаете недвижимость, которой владели менее пяти лет и она не является вашим единственным жильем, то доход от продажи жилья будет облагаться налогом.
Если же это ваша единственная недвижимость, то можно избежать уплаты налога, вложив прибыль от ее продажи в приобретение, улучшение и реконструкцию функционально аналогичной недвижимости. Сделать это нужно в течение 12 месяцев после продажи жилья или раньше.
По закону, если квартира была получена вами в дар от человека, связанного с вами родством до 3-й степени (в данном случае матерью) и если вы продаете квартиру более чем через пять лет после того, как она была зарегистрирована на ваше имя, то стоимостью приобретения квартиры считается стоимость, по которой ваша мать купила это имущество.
Прирост капитала рассчитывается следующим образом: из цены продажи единственного недвижимого имущества вычесть стоимость его приобретения, расходы, понесенные при его приобретении, и инвестиции, сделанные в период владения недвижимым имуществом.
Начислят ли мне налог?
«Я продала квартиру шесть лет назад, – пишет Ольга. – Квартира принадлежала мне около двадцати лет. Я была в ней задекларирована, но занесла свои права собственности в Земельную книгу только за три месяца до продажи.
СГД пока не начислил мне налог на прирост капитала. Значит ли это, что налог уже не начислят? Сколько времени может пройти с момента продажи до начисления налога?»
Ответ СГД:
– При продаже недвижимости владелец обязан самостоятельно рассчитать налог и подать декларацию о приросте капитала. Если же доход по закону не облагается налогом, то продавец квартиры все равно должен самостоятельно задекларировать доход свыше 10 000 евро. Все это делается при заполнении ежегодной декларации о подоходном налоге.
Если доход по закону облагается налогом, то срок подачи декларации о приросте капитала зависит от суммы дохода, который человек получил при продаже квартиры:
- если доход превышает 1000 евро, то декларация должна быть представлена в Службу государственных доходов до 15го числа месяца, следующего за тем кварталом, когда была заключена сделка по продаже недвижимости;
- если доход от продажи не превышает 1000 евро, то декларация подается в СГД до 15 января следующего года.
СГД призывает подавать декларацию и оплатить налог в электронном виде – в Системе электронного декларирования (EDS).
Для удобства пользователей в системе электронного декларирования (EDS) создана опция Pārskata perioda deklarācijas par ienākumu no kapitāla pieauguma – DK veidlapas aizpildīšanai («Декларация о доходах от прироста капитала за отчетный период – заполнение бланка декларации»).Там можно потренироваться заполнять декларацию о доходах.
Приложение поможет понять, какая информация необходима при заполнении декларации, вам просто придется ответить на вопросы и вводить данные шаг за шагом. Приложение поможет вам подготовить необходимую информацию для декларирования сделок с недвижимостью и другими активами капитала (за исключением виртуальных валют).
Вы также можете подать декларацию лично в любом отделении обслуживания клиентов СГД. Форму декларации о приросте капитала можно найти в разделе Nodokļi/Iedzīvotāju ienākuma nodoklis/Veidlapas un iesniegumi. Очное обслуживание в центрах обслуживания клиентов СГД возможно только по предварительной записи по телефону +371 67120005. Также налог можно оплатить в единых центрах обслуживания клиентов государственных и местных органов власти. Их адреса и время работы вы найдете по ссылке https://www.pakalpojumucentri.lPakalpojumuCentri.lvv/vpvkac.
Перед продажей недвижимости вы можете проконсультироваться в СГД и выяснить, придется ли платить налог. Для этого надо позвонить по телефону консультационной линии 67120000.
– Что будет, если налог вовремя не заплатить?
– Если человек пропустит срок уплаты налога, СГД начислит пени за просрочку платежа в размере 0,05 процента от суммы непогашенного налогового долга за каждый день просрочки платежа. Поэтому, если человек сомневается, подлежит ли налог уплате, то ему рекомендуется до совершения продажи узнать у СГД, зайдя в систему EDS, подлежит ли налог уплате в конкретном случае. Ответственность за расчет, декларирование и уплату налога лежит на получателе дохода.
Кроме того, при проведении мероприятий налогового контроля СГД информирует человека об имеющейся у СГД информации о продаже актива капитала и предложит лицу оценить, возникнет ли прирост капитала и налоговое обязательство, а также задекларировать доход и уплатить налог.
СГД также проводит налоговые аудиты и проверки соответствия данных.
Что считается аналогичной недвижимостью?
– Функционально аналогичная недвижимость – это недвижимость, которая используется для тех же целей, что и предыдущая, – объясняет Кристине Аугсткалне-Яунберзиня. – Например, человек продал одноквартирный дом и приобрел квартиру в многоквартирном доме. Или продал землю под застройку и купил квартиру в многоквартирном доме или наоборот.
Если же человек продал квартиру в многоквартирном доме и приобрел промышленное здание, или гараж, или склад, или здание для оптовой или розничной торговли, то это функционально различная недвижимость.
По словам представителя СГД, доход от продажи недвижимости должен быть инвестирован в недвижимость, используемую для аналогичных целей, и при этом вся сумма дохода должна быть потрачена на покупку (включая улучшения и ремонт) в течение 12 месяцев после продажи или перед продажей. Та часть суммы, которая не была инвестирована по истечении 12 месяцев, облагается подоходным налогом.
То есть если вы выручили от продажи квартиры доход в 30 тысяч евро, а в покупку новой квартиры вложили 20 тысяч евро, то разница в стоимости (в данном случае 10 тысяч) будет облагаться налогом.
Марина СИУНОВА
