Профессор Преображенский из романа «Собачье сердце» принимал пациентов прямо в своей квартире, но его соседей это не волновало. А вот сейчас такой популярный профессор создал бы проблемы всему дому – хотя бы потому, что стоянка около подъезда и без его клиентов вечно заставлена машинами. Да и вообще, мало кому хочется, чтобы в дом регулярно приходили чужие люди, которые могут намусорить в подъезде, зимой оставить следы талого снега или повлиять на потери воды дома или на счет за вывоз мусора. Но насколько это законно – превращать квартиру в кабинет, магазин, гостиницу или производственный цех?
Можно или нельзя?
Руководитель Управления обслуживания Департамента жилья и среды Рижской думы Лига Лапиня рассказала, что вопрос пользования квартирой регулирует Закон о жилищной собственности. Этот закон может быть применим как к собственнику квартиры, который использует свою недвижимость по своему усмотрению, так и к его соседям (другим собственникам квартир многоквартирного дома), которые имеют право на защиту своих прав, если те нарушаются.
– Оформив все документы, человек может использовать квартиру для любых целей, в том числе – для получения прибыли. Владельцы остальных квартир не могут этого запретить, – говорит наша собеседница. – Все споры и конфликты, которые касаются деятельности соседа (например, спор о том, что его клиенты занимают чужие парковочные места, спор о методике расчета платежей), должны быть разрешены либо на собрании собственников квартир, либо в гражданском порядке через суд. Иск в суд надо подавать в связи с нарушением прав и причиненными убытками.
– В каких случаях собственник квартиры имеет право использовать жилье под кабинет, магазин или салон красоты?
– Собственник квартиры имеет право использовать свое имущество для хозяйственной деятельности, если это соответствует правилам Рижской думы, строительным нормативам и не причиняет неудобств другим жителям дома.
– Приведите, пожалуйста, примеры неудобств для соседей.
– Например, из соседней квартиры, которая используется для получения прибыли, слышится шум, исходят неприятные запахи.
– При наличии всех разрешений и отсутствии жалоб со стороны соседей квартиру можно использовать для любых целей?
– Нет. Например, производственная мастерская с тяжелым оборудованием в квартире будет запрещена, так как не соответствует назначению жилого помещения.
– А превращать квартиру во врачебный кабинет или магазин законно?
– Да. Собственник квартиры имеет право использовать квартиру для получения выгоды, если это не ограничено законом и не создает неудобств другим собственникам квартир.
– Важно ли, живет сам собственник квартиры в своей квартире, которая одновременно является, например, кабинетом врача, или использует квартиру только для получения выгоды?
– Да, это важно. Если квартира используется только в коммерческих целях, возможно, собственнику квартиры придется изменить официальный статус жилого помещения на статус коммерческого помещения. Это может повлиять на размер платежей за обслуживание.
«Покажите разрешение!»
– В каких случаях собственник квартиры обязан получить разрешение от своих соседей на то, чтобы в своей недвижимости вести предпринимательскую деятельность?
– Если человек ведет такую хозяйственную деятельность, для которой квартире необходимо присвоить статус коммерческого помещения и при этом его деятельность влияет на общее имущество дома, то ему необходимо получить разрешение на свою деятельность от других собственников квартир. Другими словами, согласно Закону о жилищной собственности, требуется согласие большинства владельцев квартир на то, чтобы собственник квартиры использовал свое имущество для получения прибыли. Если деятельность собственника квартиры не влияет на общее имущество дома, то согласие соседей не требуется. Главное – чтобы он никому не мешал.
– В каком случае владельцу квартиры требуется разрешение от управляющего дома на ведение в квартире хозяйственной деятельности?
– Разрешение домоуправа необходимо получить, если деятельность владельца квартиры затрагивает общие помещения дома или его технические системы (например, вентиляцию или электричество).
– Кто имеет право требовать, чтобы собственник квартиры, который превратил жилье в коммерческое помещение, показал разрешение на это от других соседей или от управляющего домом?
– Это могут потребовать сотрудники Рижской стройуправы (Департамент городского развития), но только в случае, если у них есть подозрения на незаконное использование квартиры. Также управляющий домом или другие собственники квартир могут потребовать у владельца квартиры показать разрешение на использование его квартиры в качестве кабинета, магазина, салона и т. д. Но они могут просить показать разрешение, только если у них есть обоснованные жалобы и/или если деятельность владельца квартиры каким-либо образом влияет на общее имущество дома.
«Баба-яга против!»
– Что делать жильцам, если им не нравится, что к соседу постоянно ходят пациенты или клиенты?
– В этом случае собственники квартир могут:
- Обратиться к управляющему домом с письменной жалобой на действия соседа;
+в случае, если есть подозрения, что в жилом помещении оборудован производственный цех, следует сообщить в Департамент городского развития (в Риге – тел. 67105800). - Если у владельцев квартир есть подозрения, что сосед-предприниматель ведет в своей квартире незарегистрированную предпринимательскую деятельность, то об этом надо сообщить в Государственную налоговую службу (тел. 67120000).
- Также собственники квартир при необходимости могут подать на соседа иск в суд с целью доказать, что он нарушил требования Закона о жилищной собственности.
Врач и магазин в вашем подъезде
«Мой новый сосед, врач по профессии, в своей квартире на четвертом этаже оборудовал кабинет и принимает в нем пациентов. Дверь дома закрыта на кодовый замок и мне не нравится, что теперь столько чужих людей знают код от двери, – говорит Карина. – А еще в подъезде стало очень грязно, уборщица не справляется с уборкой. Кроме того, резко увеличились расходы дома на электричество, так как в подъезде, когда в него входит человек, автоматически включается освещение, и лампочки горят еще несколько минут. Пациенты идут к соседу весь день, и получается, что лампочки горят нон-стоп. Каким образом можно запретить соседу вести практику в многоквартирном доме? Мы против соседства с таким «профессором Преображенским».
«Моя соседка в своей квартире устроила шоу-рум, к ней постоянно приезжают покупательницы на примерку нарядов. Проблема в том, что около дома есть совсем маленький участок для парковки машин и парковка вечно занята чужими машинами. А еще я была свидетелем, как покупательница обещала поджечь квартиру соседки за то, что та продала ей некачественное платье и отказалась возвращать деньги. Как можно избавиться от такого соседства?» – спрашивает Илона.
Знай закон!
– Напомню: хозяин квартиры имеет право использовать свое жилье для получения дохода. Но при условии, что это не мешает его соседям, – говорит Лига Лапиня.
– А если мешает?
– Жители могут обратиться к управляющему домом, чтобы задокументировать проблему и, если необходимо, пересмотреть распределение платы за использование общих домовых помещений и общие расходы, увеличив нагрузку на соседа-предпринимателя. Если нарушения существенные, можно подать жалобу в Департамент городского развития для проверки деятельности соседа.
– Может ли преобразование квартиры в кабинет или магазин повлиять на общие расходы дома?
– Да, это может увеличить расходы на вывоз мусора, водоснабжение, электроэнергию и другие общие расходы. Управляющий домом имеет право скорректировать платежи, если коммерческая деятельность одного из владельцев дома создает дополнительную нагрузку.
– Должен ли коммерсант платить за работу дворника или уборщицы больше, чем другие жильцы?
– Да, должен, если его хозяйственная деятельность (например, поток посетителей) увеличивает нагрузку на общие помещения. В этом случае домоуправ может установить для владельца квартиры-кабинета пропорционально бОльшие платежи.
– Имеют ли право клиенты соседа-врача или салона красоты парковать свои автомобили на парковке, предназначенной для собственников квартир в этом доме?
– Если парковка является общей собственностью дома и предназначена только для владельцев квартир, клиенты не имеют право ее использовать. В этом случае недовольные владельцы квартир могут попросить управляющего установить около парковки соответствующие знаки, а также сообщить в муниципальную полицию Риги о незаконной парковке определенной машины.
Но если собственники квартир не приняли решения о создании парковочных мест, размещении соответствующих дорожных знаков и выдаче разрешений на въезд, то у них нет оснований для предъявления претензии к лицам, которые припарковали свои автомобили возле жилого дома.
«Я приехал за котиком!»
«Мои соседи в своей однокомнатной квартире разводят котов мейн-кунов, у них живут два взрослых кота и две взрослые кошки и время от времени – котята. От квартиры на общей лестничной клетке идет неприятный запах, – говорит Яна. – А моей сестре еще больше не повезло: ее соседка разводит в своей квартире кроликов, и это очень мешает моей сестре. Куда можно пожаловаться на это безобразие?»
– Разведение и содержание животных регулируют Закон о защите животных и правила Кабинета министров № 266. Получение прибыли с помощью разведения животных разрешено, если деятельность соответствует определенным условиям, например, животным обеспечена минимальная площадь (4 м² для мелких животных до 10 кг, 10 м² для собак свыше 30 кг). И второе условие: разведение животных не должно нарушать покой соседей шумом, запахами или другими неудобствами. Если Яне или ее сестре мешает соседство с котами или кроликами, они могут сообщить об этом в Продовольственно-ветеринарную службу (тел. 67095230). ПВС проведет проверку.
Кондитерская в квартире
«Месяц назад соседка устроила в своей квартире кондитерскую, печет торты и пирожные на продажу. Я вижу, что она по несколько раз в день носит в общий мусорный бак свои пакеты с мусором, из-за нее бак быстро наполняется, – рассказывает Лига. – А еще с началом ее деятельности увеличились так называемые потери воды дома (разница между показаниями общедомового счетчика воды и суммой показаний квартирных счетчиков воды за прошлый месяц. – О. В.). Имела ли право соседка без получения разрешения от остальных собственников квартир нашего дома устраивать у себя на кухне кондитерскую? И как должны теперь оплачиваться потери воды?»
– У соседки Лиги есть обязанность зарегистрировать свою деятельность по производству пищевой продукции в Продовольственно-ветеринарной службе и в своей работе соблюдать санитарные нормы.
Лига спрашивает, должна ли была соседка спросить разрешение на свою деятельность у соседей. Нет, не должна, если ее работа не вызывает претензий у соседей, например из-за шума или запаха.
Что касается расходов на потребление воды, то собственники квартир должны договориться, что будут оплачивать потери воды по одной из следующих методик:
- разделяя потери поровну между владельцами всех квартир и нежилых помещений в жилом доме;
- разделяя потери пропорционально потреблению воды в квартире или нежилом помещении за последний месяц;
- разделяя потери пропорционально среднему потреблению воды в квартире или нежилом помещении за последние три месяца;
- разделяя потери пропорционально площади каждой квартиры.
Салон маникюра в соседней квартире
«Моя соседка в своей квартире оказывает услуги маникюра и педикюра. Мало того, что летом, когда у нее и у меня открыты окна, из ее квартиры сильно пахнет средством для снятия лака, так я еще опасаюсь, что ее квартира опасна с точки зрения противопожарной безопасности. В ней находятся лаки, средства для снятия лака и другие легковоспламеняющиеся жидкости. Разрешено ли в многоквартирном доме открывать такой потенциально опасный кабинет?» – спрашивает Евгения.
– Если салон маникюра в квартире соответствует требованиям пожарной безопасности (в нем нет большого количества легковоспламеняющихся веществ, обеспечена безопасная вентиляция), то в работе вашей соседки нет нарушений. Но если Евгении кажется, что квартира ее соседки потенциально опасна с точки зрения противопожарной безопасности, она и другие соседи могут обратиться в Государственную службу пожарной безопасности (тел. 67075824) и попросить провести проверку квартиры соседки.
«Общежитие слушает!»
«Мои соседи посуточно сдают свою четырехкомнатную квартиру в аренду, поэтому в доме регулярно находятся чужие люди, и это очень не нравится нам – другим собственникам квартир этого дома. Арендаторы квартиры часто используют квартиру для вечеринок, поэтому шумят по ночам, нам приходится вызывать полицию. А еще они могут справить нужду в лифте, разбить лампочку, повредить домофон, устроить потоп и так далее. Все это уже не раз случалось. В результате наш дом стал чем-то вроде общежития или дешевой гостиницы. Соседи – владельцы квартиры – на все претензии отвечают, что у них есть на это разрешение. Кто мог им это разрешение дать? – спрашивает Олеся. – И как должен быть решен вопрос с увеличением счета за вывоз мусора, ведь после каждой вечеринки в этой квартире мусорные баки постоянно переполнены. И последний вопрос: жильцы-арендаторы по вечерам ставят свои машины на стоянку около дома, говорят, что это входит в стоимость аренды квартиры. Но почему я должна страдать из-за того, что на стоянке нет свободных мест?»
– Напомню: собственник квартиры имеет право использовать свою жилплощадь по собственному усмотрению для получения дохода. Однако с одним условием – это не должно мешать остальным жильцам, то есть его соседям. Одно дело – если квартира сдается в аренду (собственник не должен просить разрешение на это у соседей) и другое – если она превращается в отель, это меняет ее статус использования. Собственник квартиры обязан зарегистрировать юридический адрес своего бизнеса в Государственной налоговой службе и уведомить управляющего дома, что он открыл отель. То же самое нужно делать, если он решит превратить квартиру в апартаменты, которые сдаются в краткосрочную аренду.
Использование помещений и здания не по назначению является административно наказуемым действием и рассматривается как самовольное строительство. В таких случаях местные органы власти имеют право принять решение о запрете эксплуатации здания или конкретных помещений.
Я согласна с Олесей, что сдача квартиры в посуточную аренду или превращение квартиры в гостиницу чревато повышенными счетами за вывоз мусора. Если вывоз мусора не будет осуществляться чаще обычного, то мусорные баки могут быть переполненными. Но этот вопрос должен решить домоуправ.
Кроме того, все жильцы платят за электроэнергию, которую тратят в помещениях общего пользования (например, в подъезде, подвале, хозяйственных помещениях). Эта плата распределяется на квартиры пропорционально задекларированным там жильцам. Значит, если хозяин квартиры задекларирован там один, а в реальности каждый месяц у него посменно живет 20 человек, значит, плата за этих 20 человек будет переложена на остальных соседей. Этот вопрос также должен решить домоуправ.
Ольга ВАХТИНА
