В Латвии вступили в силу существенные поправки к Закону о квартирной собственности. Формально у владельцев квартир стало больше прав, но как эти права использовать? Разбираемся вместе с руководителем Латвийской ассоциации управляющих Эрвином Страупе.
Кладовка и парковки – в Земельную книгу
Первое изменение. Владельцы теперь могут официально закреплять за конкретной квартирой право использовать определенную часть общей собственности (например, конкретное парковочное место или кладовую) отдельно от других.
– Что новая норма меняет для жителей?
– До сих пор владельцы квартир могли общим голосованием принять порядок пользования общей собственностью дома – например, разделить между собой парковочные места, подвальные помещения или части земельного участка.
Однако такая договоренность на практике соблюдалась только действующими владельцами. При смене же владельца квартиры часто возникали проблемы, это оборачивалось конфликтами.
Новое регулирование позволяет закрепить отдельные права пользования за конкретной квартирной собственностью сразу в Земельной книге. Это означает, что эти права становятся публично доступными и обязательными также для следующих владельцев квартиры.
Например, если жильцам конкретной квартиры выделено парковочное место или кладовка, теперь это сразу будет видно в Земельной книге. И у новых владельцев не будет возникать вопросов, положена ли им парковка или склад.
– Кому это выгодно?
– Больше всего это выгодно домам, где такие права пользования фактически существуют уже много лет и все к ним привыкли. Это создаст бОльшую правовую определенность для владельцев квартир, снизит риск споров и повысит стоимость недвижимости.
– Сколько голосов собственников нужно, чтобы закрепить права пользования частью общей собственности за конкретной квартирой?
– На этот случай закон предусматривает очень высокий уровень защиты. Для того, чтобы право пользования, например, парковкой или частью чердака было закреплено в Земельной книге за отдельной квартирой, нужно, чтобы «за» проголосовали все 100% собственников квартир.
– Нет ли здесь рисков для малоквартирных домов, где большая часть квартир принадлежит одному лицу или группе родственников? Не получится ли так, что эти дяди-тети-внуки захватят и поделят всю общую собственность дома?
– В том-то и дело, что риск минимален, поскольку для установления порядка пользования с закреплением в Земельной книге нужно, чтобы проголосовали все владельцы квартир этого дома. Даже если девять квартир из десяти принадлежат членам одной семьи, они не смогут ущемить интересы владельца квартиры, ведь для этого им потребовалось бы согласие этого человека.
Проголосовать станет проще?
Изменение второе. У жителей по-прежнему есть право проголосовать об общих правилах использования общей собственности (например, о порядке парковки во дворе) без закрепления конкретных прав каждой квартиры в Земельной книге. Но если раньше для принятия таких общих правил в доме нужно было голосование 100% собственников квартир, то теперь порог голосованиия снижен до 2/3 от общего числа голосов.
– В каких случаях владельцы квартир принимают общие решения о порядке пользования общей собственностью без занесения этих прав в Земельную книгу?
– Чаще всего жители проводят такие голосования в доме, когда речь идет о порядке использования парковочных мест; использования подвальных помещений; правил использования двора; размещение велопарковок; размещения мусорных контейнеров; использование зеленой зоны.
– Можно ли двумя третями голосов владельцев квартир закрепить конкретное парковочное место за конкретной квартирой?
– Здесь очень важно разделить два вопроса. Когда в доме устанавливается общий порядок пользования общей собственности, то двумя третями голосов владельцев квартир можно определить только общие принципы использования общей собственности (например, так можно определить порядок выдачи пропусков и т. д.).
Но это не означает, что по согласию двух третей собственников для конкретной квартиры создаются индивидуальные права.
– А могут ли жители двумя третями голосов решить, что часть владельцев квартир получат пропуска на общую стоянку, а часть – нет?
– Нет, такое решение общего собрания не должно дискриминировать отдельных собственников, даже если набрано две трети голосов «за».
К примеру, если в доме на 12 квартир есть только 10 парковочных мест и они делятся только между «своими», такое решение вполне может быть оспорено в суде. Суд будет оценивать, является ли принятое решение справедливым, соразмерным и соответствует ли оно принципам равенства.
– Как же действовать владельцу, который считает, что сообщество собственников квартир ущемило его права? Ему придется подавать в суд?
– Необязательно. Прежде всего такой собственник может потребовать пересмотра решения. Далее, если это не помогло, уже оспорить решение в суде. В своем иске он может потребовать признать решение недействительным. При этом суд будет оценивать не только число голосов, но и суть самого решения.
Обращение в суд
Изменение третье. Теперь Закон о квартирной собственности прямо закрепляет право владельца квартиры требовать создания парковочного места для лиц с инвалидностью. Для принятия такого решения достаточно простого большинства голосов (>50%). Это право может быть ограничено, если территория дома уже распределена между жильцами; существуют ранее установленные права пользования; участок передан третьим лицам; имеются иные объективные препятствия.
– Вот тут требуется разъяснение! В законе сказано, что житель с инвалидностью имеет право требовать обустройства инвалидной парковки. Но что будет, если большинство квартировладельцев проголосует против?
– Закон действительно предусматривает возможность для людей с инвалидностью потребовать рассмотрения такого вопроса, однако это не означает, что парковочное место будет автоматически им предоставлено.
Как и раньше, принять такое решение сможет только сообщество жильцов. И если они проголосуют против, жилец это решение сообщества может принять или оспорить в суде.
При этом, после принятия новых поправок, у суда будет больше возможностей оценить, не ущемляет ли такой отказ права владельца квартиры с инвалидностью.
При этом, конечно, будут учитываться все нюансы – в частности, оцениваться размеры территории; число парковочных мест и их доступность; права других владельцев.
– А если в доме не один, а несколько человек с проблемами передвижения? Возможно ли, даже при всем желании, обеспечить всех желающих специальными местами для инвалидов? Кому из них отдать предпочтение? И если всем, то где тогда парковаться остальным жильцам?
– Закон не предписывает, что каждому владельцу со статусом инвалидности непременно следует предоставить индивидуальное место. Если дело дойдет до суда, то каждый конкретный случай будет оцениваться отдельно – с учетом всех обстоятельств.
Не только удостоверение об инвалидности, но и разрешение ДБДД
– Значит ли это, что требовать создания инвалидной стоянки у дома могут жители даже с III группой инвалидности или без проблем с передвижением?
– Нет! Дирекция безопасности дорожного движения выдает лицам с тяжелой инвалидностью специальные разрешения на использование инвалидных стоянок. Получить такие разрешения можно только на основании заключения Государственной врачебной комиссии экспертизы здоровья и трудоспособности.
То есть у жильца должно быть не только удостоверение инвалида, но и разрешение от ДБДД, которое размещается в автомобиле под лобовым стеклом.
Меньшинство больше не считается?
Изменение четвертое. Повторные собрания или опросы владельцев квартир теперь можно проводить только по тем вопросам, для которых достаточно простого большинства голосов (более 50%). Только по таким вопросам и можно будет принимать решения меньшинством голосов присутствующих (если в голосовании участвуют хотя бы 1/3 владельцев квартир и «за» выступают более половины участников).
Вопросы, требующие 2/3 или 100% голосов собственников квартир, решать голосованием меньшинства запрещено.
– Какие вопросы больше нельзя будет решать меньшинством голосов?
– Например, это вопросы закрепления отдельных прав пользования; часть вопросов по преобразованию общей собственности; отдельные существенные вопросы управления, для которых закон предусматривает поддержку квалифицированного большинства.
Светлана ГИНТЕР
