Азбука выселения

В связи с ростом коммунальных платежей многие жители опасаются долгов и выселения из квартиры. Мы решили разобраться, в каких случаях человека могут выселить на улицу и что делать, если это произошло.  

Инвалид на грани отчаяния

Недавно в редакцию «МК-Латвии» обратилась читательница и рассказала о знакомом инвалиде, человеке с тяжелой травмой, которому грозит выселение из квартиры. Приводим ее рассказ.

– Мой знакомый Николай (имя изменено), человек предпенсионного возраста, попал в очень сложную ситуацию, – рассказывает Александра. – Он инвалид 2-й группы, несколько лет назад, работая за границей, получил тяжелую черепно-мозговую травму, долго восстанавливался, однако остался нетрудоспособным, его мучают сильные головные боли. Сейчас он проживает в Риге в квартире со своей престарелой, выжившей из ума матерью, за которой ухаживает социальный работник, мать и сын в квартире зарегистрированы. Раньше мать Николая была владелицей квартиры, но несколько лет назад переписала недвижимость на свою внучку (племянницу моего приятеля, дочь его сестры). Как говорит Николай, внучка получила квартиру обманным путем, подмахнув за него подпись, мол, он не возражает против оформления договора дарения. При этом сестра и племянница Николая с 2013 года за бабушкой не ухаживали, не давали денег на ее содержание. Насколько мне известно, между ними и старушкой даже велись судебные тяжбы. В последнее время сестра и племянница развязали против Николая настоящую травлю. Постоянно унижают и оскорбляют его, грозят выселить из квартиры и оставить на улице, а старушку-мать собираются отправить в дом престарелых. В ноябре они обвинили Николая в том, что он хулиганил в квартире, угрожал матери, вызвали полицию. Теперь ему грозит запрет на приближение к квартире и перспектива остаться бомжом. Инвалидная пенсия у него маленькая, снимать жилье он не в состоянии. Человек на грани отчаяния, ему некуда идти. Ситуация такая, что хоть в петлю лезь. Неужели даже нетрудоспособного инвалида, неспособного постоять за свои права, у нас могут выселить из жилья без суда и следствия? Куда ему обратиться за помощью? Могут ли ему предоставить социальное жилье?»

C помощью юриста Дениса Горбы разбираемся в ситуации Николая и выясняем, кого и в каких случаях по закону можно и нельзя выселить из квартиры.

– Сразу хочу отметить: родня не может выселить инвалида с травмой и его пожилую мать просто так, это делается только на основании судебного решения, – говорит Денис Горба. – Новым владельцам квартиры придется подавать иск в суд, чтобы он признал потерю права пользования квартирой для проживающих там людей. Суд будет учитывать разные факторы – в том числе, как долго бабушка с сыном были задекларированы и проживали в квартире, какие имущественные отношения связывали их с новым владельцем квартиры.

Как правило, в договоре дарения даритель (если это пожилой человек) оговаривает свое право проживать в квартире или доме до конца жизни. Из письма непонятно, был ли такой пункт в договоре дарения.

В худшем случае (если в договоре дарения не было этого пункта) внучка сможет потребовать с бабушки и своего дяди арендную плату за проживание.

Если дело для Николая дойдет о запрете на приближение к квартире – ему придется покинуть квартиру и не приближаться к ней на указанное число метров. Нарушение запрета чревато неприятными последствиями вплоть до возбуждения уголовного процесса и возможной уголовной ответственности.

Поскольку у Николая есть инвалидность и наверняка есть статус малообеспеченного, он может обратиться в Администрацию бесплатной юридической помощи в Риге на ул. Пилс, 4, получить консультацию. А если дело дойдет до суда – запросить помощь адвоката.

По нашей просьбе Денис Горба рассмотрел три самые распространенные ситуации выселения:

• человек – владелец жилья, но месяцами не платил квартплату и задолжал домоуправлению;
• человек не владеет квартирой, но задекларирован там и постоянно проживает вместе с владельцем жилья;
• человек арендует квартиру и задекларирован там.

Хозяина жилья выселяют за долги

– Случаи выселения владельцев квартиры регулирует Закон о квартирной собственности, – говорит Денис Горба. – По закону у владельца квартиры есть обязанность оплачивать коммунальные платежи и расходы, связанные с обслуживанием жилья. Если владелец квартиры в течение длительного времени не платит за квартиру, то обслуживающая дом компания или общество владельцев квартир, которое обслуживает дом, может подать иск в суд первой инстанции на взыскание конкретной суммы. Например, если у владельца квартиры образовался долг 1000 евро за коммунальные платежи, домоуправление вправе подать иск в суд о взыскании этого долга.

Далее, суд принимает решение о взыскании долга. Это решение должник имеет право обжаловать в окружном суде, подав апелляционную жалобу. Но даже если он подаст такую жалобу, через несколько месяцев окружной суд, скорее всего, примет решение о взыскании долга. Если не подаст, вступит в силу решение суда первой инстанции.

– Кто оплачивает судебные издержки?

– Сначала оплачивает истец, который подает иск в суд. Если он выиграет, то судебные издержки придется платить проигравшей стороне.

Но для этого истцу в заявлении надо указать, что он желает взыскать с должника долг за квартиру и все судебные издержки. Если он забудет это написать, то в случае победы в суде судебные издержки будет оплачивать сам.

– Решение о взыскании долга сразу вступает в силу?

– Нет, оно вступает в силу через 30 дней после вердикта суда. И после этого владельцу квартиры дается 10 дней на добровольное исполнение решения суда, то есть на оплату долга. Должнику, если он проиграл в суде домоуправлению, придется оплатить судебные расходы. Если владелец квартиры добровольно долг не заплатит, то домоуправление напишет заявление в суд с просьбой выдать исполнительный лист. С этим исполнительным листом домоуправление обращается к судебному исполнителю, который работает в районе проживания должника. Судебный исполнитель отправит должнику «черную метку», сообщая, что дело поступило к нему.

Стоит учесть, если дело доходит до судебного исполнителя, величина долга вырастает на 25–30% от суммы долга – эти деньги идут на расходы судебного исполнителя, связанные с исполнением судебного решения. Потому судебные исполнители и зарабатывают больше, чем судьи, чем адвокаты.

Они платят с доходов ПВН, платят наемным работникам, платят за аренду офиса.

– Получается, если человек добровольно выплатил долг – сумма будет меньше?

– Да, ему придется оплатить только сумму долга и судебные издержки. В принципе, еще есть возможность договориться с домоуправлением о рассрочке платежей. Расходы будут меньше, если за взыскание долга не взялся судебный исполнитель.

– Допустим, дело дошло до судебного исполнителя. Что происходит дальше? Человека выселят из квартиры?

– Не обязательно. Судебный исполнитель требует не квартиру, а уплату долга. Он проверяет базы данных, если у должника есть другое имущество (земля, дача, машина), он предложит их продать. Или обратит взыскание на зарплату или пенсию должника.

– Если у человека пенсия 300 евро, а долг за квартиру составляет 3000 евро, он может договориться с судебным исполнителем и выплатить долг в рассрочку?

– Тут могут быть сложности. Не факт, что судебный исполнитель согласится на оплату в рассрочку. Ведь по закону вычитать можно не более 30% от доходов должника. Если зарплата или пенсия слишком низкая и должник не может продать часть своего имущества, судебный исполнитель может обратить взыскание на квартиру. И должник может свою квартиру потерять. Ее выставят на аукцион и продадут, а должнику придется искать другое жилье.

Бывает, что из-за относительно небольшого долга в 5 тысяч евро человек может потерять квартиру, которая стоит в десять раз дороже, например 50 тысяч евро.

Однако после вступления в силу судебного решения должник может написать заявление в суд, если у него были обоснованные причины не платить долг, например, если он тяжело болел, скажем, лежал в больнице с ковидом. В течение двух месяцев его заявление рассмотрят. И выплату долга могут разбить на несколько частей.

Суд ратует за то, чтобы уравновесить интересы должника и истца, который требует выплаты долга. Если домоуправление выиграло в суде, а долг получит лишь через четыре года, ему вряд ли это будет интересно.

– Если у владельца жилья, который много задолжал, есть маленькие дети, или он малоимущий, инвалид или пенсионер – его можно выселить?

– Такие прецеденты были в 90-е, должники говорили: «У нас дети, нас никто не выселит». И их боялись трогать. Сейчас имеют право выселить и семьи с детьми, и инвалидов. Если должник – нетрудоспособный инвалид, пенсионер, глава многодетной семьи, у него, скорее всего, будет статус малообеспеченного. Если он не мог платить за квартиру, ему надо было обратиться в социальную службу за квартирным пособием. Если вовремя не обратился в социальную службу, он сам кузнец своего несчастья.

– После продажи квартиры на аукционе остаток денег вернется должнику?

– Вернется, но от этой суммы надо будет отнять судебные издержки домоуправления, а также затраты на судебного исполнителя, на оценку квартиры, на проведение аукциона, госпошлину. На аукционах квартиры продаются по низким ценам, не по рыночным. Поэтому остаток может быть очень маленьким.

Выселяемый не владеет квартирой

– В принципе домоуправлению неважно, кто из членов семьи платит за квартиру, – говорит Денис Горба. – Распределить финансовые потоки внутри семьи должны сами члены семьи. Конечно, можно допустить ситуацию, что владеющая приватизированной квартирой мать пенсионного возраста бьется за выживание, а взрослый сын, проживающий с ней, не работает, не помогает, пьянствует. И у нее возникает желание его выселить.

– Тогда она имеет право его выселить?

– Она может подать иск в суд и попросить выселить его по статье 14 Закона о квартирной собственности за непотребное поведение. Но выселить будет не так-то просто.

– Допустим, супруги разведены, но проживают в одной квартире. И владелец квартиры решил выселить бывшую жену, он имеет на это право?

– Тут надо смотреть, каковы имущественные отношения супругов – кто, что, кому и как должен. Самый распространенный вариант – кто с этой квартирой пришел к алтарю, тот с ней и останется, а второму супругу придется уйти.

– Если второй супруг не хочет уходить, что делать? Как его выселить, полицию привлечь?

– Если кто-то из супругов ведет себя по-хулигански, если было рукоприкладство, тогда можно вызвать полицию. А в других случаях владельцу квартиры придется подать иск в суд, указав, что второй супруг потерял право пользования жильем.

Когда суд принимает решение о выселении, он выдает документ о выселении судебному исполнителю. Если человек откажется добровольно покидать квартиру, судебный исполнитель запросит помощь полиции.

– Если супруги не развелись, но один больше не хочет жить с другим?

– Тогда ситуация та же, что у матери с сыном (или у матери дочерью, или у сестры с братом). Владелец квартиры может подать иск в суд и попробовать выселить своего родственника или супруга.

Выселяют арендатора

– С арендатором все просто, – говорит Денис Горба. – Арендатор обязан платить за квартиру согласно заключенному договору – это прописано в статье 24 Закона о найме жилых помещений. Там указано, что арендодатель может расторгнуть договор найма, если наниматель не платит арендную плату более двух месяцев.

– Если у арендатора есть несовершеннолетние  дети или инвалид – его все равно можно выселить?

– Да, можно. По старой версии закона, когда выселяли малообеспеченного или нуждающегося человека или его семью, суд должен был проинформировать городскую думу, что предполагается такое выселение. Это делалось для того, чтобы такая семья могла, например, получить жилье от самоуправления.

По новой версии закона (вступившей в силу с 1 мая 2021 года) вы либо платите, либо нет. И никто никуда сообщать о вашем предстоящем выселении не обязан.

– Кто при выселении может получить жилье от самоуправления?

– У малообеспеченной женщины с несовершеннолетними детьми больше шансов получить хотя бы жилье с частичными удобствами, чем у одинокого работоспособного мужчины.

– Если арендатор малоимущий инвалид или пенсионер, у него тоже будет преимущество?

– Ему надо было своевременно держать нос по ветру и вовремя обратиться в социальную службу своего города за квартирным пособием. Конечно, и инвалида могут выселить. Но если его выселят, ему, скорее всего, предоставят социальное жилье.

– Если арендатор не согласен выселиться, его с полицией выселят?

– Хозяин не обязан спрашивать у него разрешения. Если наниматель не освобождает квартиру и задолжал за квартиру за два месяца и более, хозяину придется подать заявление в суд. Мы не на Диком Западе живем, полиция может действовать только по решению суда.

Так действуют и судебные исполнители: если намечается нелицеприятное выселение, со скандалами, могут написать заявление в Госполицию с просьбой обеспечить присутствие полицейских для обеспечения общественного порядка.

Марина СИУНОВА