Владельцы квартир часто не понимают, как действовать в случае, если расшаталась решетка балкона или от него начали отваливаться куски цемента и штукатурки. Время идет – таких случаев все больше. На какую помощь имеют право жильцы?
«Перила полностью проржавели!»
Рижанка Ирина рассказала «МК-Латвии», что недавно купила квартиру в доме литовского проекта по ул. Локомотивес в Риге:
– Но при покупке я не проверила состояние балкона. А теперь обнаружила, что он выглядит, мягко говоря, небезопасным.
Ирина говорит, что крепления перил на балконе проржавели, отходят от бетона и шатаются. Дом обслуживает муниципальное домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks. В смете ремонтных работ на следующие годы указан плановый ремонт всех балконов дома, утверждает хозяйка квартиры:
– Но боюсь, что мои перила до плановых работ не доживут. Хотелось бы понимать, как действовать в моей ситуации.
Упал на соседа
Состояние балконов в многоквартирных домах страны внушает серьезные опасения. Например, в январе 2022 года во время бури обвалился балкон в многоквартирном доме 602-й серии в рижском районе Дарзциемс.
– Я просто увидела гигантский кусок бетона, который болтался на искореженных металлоконструкциях прямо перед моим окном, – рассказывала тогда рижанка Кристина. – Работники домоуправления срезали эту глыбу прямо через мое окно, но сверху еще оставались куски разваливающегося балкона.
Кристине помогли работники Государственной пожарно-спасательной службы, которые срезали все отвалившиеся от балкона части. В данном случае от падения балкона не пострадали люди, однако вспомним другие происшествия.
Несколько лет назад на улице Дзирциема, 39, в Риге конструкция балкона третьего этажа рухнула на балкон второго этажа. Обнаруженный на месте происшествия мужчина от полученных травм скончался в больнице.
Похожий случай произошел в многоквартирном жилом доме, расположенном на улице Патверсмес, 22–2. Здесь упал балкон второго этажа, в результате чего пострадали два человека.
Всего в Риге насчитывается около 12 тысяч многоквартирных многоэтажных жилых домов. Приблизительное число лоджий и балконов – более 200 тысяч. По данным муниципального домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks, плохое техническое состояние балконов зафиксировано примерно в 900 многоэтажках. Данных о состоянии домов под обслуживанием кооперативов и других домоуправлений вообще не существует.
Как же должен быть организован ремонт балконов в многоквартирном доме, чтобы одним прекрасным утром вы не обнаружили, что ваш балкон просто отвалился?
Прийти должны в течение двух дней
На наши вопросы ответил Александр Саковский, член правления Рижской ассоциации управляющих.
– Кому принадлежит балкон в квартире многоквартирного дома?
– В Законе о квартирной собственности четко указано, что балкон в многоквартирном доме – общедомовая собственность. Несмотря на то, что балконом может пользоваться только хозяин квартиры, сам по себе это элемент фасада дома, включая перила, балконную решетку и всю наружную отделку.
– Кто должен делать ремонт, если балкон крошится снаружи?
– В любом случае, когда предполагается ремонт наружной стороны балкона, работы должно организовать и провести домоуправление. И эти работы производятся за счет накопительного фонда дома.
– А что, если повреждено напольное покрытие балкона?
– Напольное покрытие находится внутри балкона, соответственно, за это отвечает непосредственно владелец квартиры, в которой находится этот балкон. И что делать с этим покрытием – плитку выложить, линолеум постелить или ковролин, или еще что-то – личное дело собственника.
– Что делать жильцу, если на его отдельном балконе расшаталась решетка? Каков алгоритм действий в подобных случаях?
– Если на балконе шатается решетка, от него отпадают куски бетона и т. п., это свидетельствует об аварийной ситуации. Ведь это создает угрозу для жизни, здоровья и имущества людей. В таких случаях домоуправление обязано как можно скорее аварийную ситуацию ликвидировать.
Первое, что необходимо – это обратиться в домоуправление с заявлением о том, что перила находятся в аварийном состоянии и становятся опасными для пользования (лучше всего, если вы подадите заявление в письменном виде под печать. – Прим. ред.).
Далее домоуправление должно оперативно среагировать, в течение нескольких дней направив к вам технического специалиста для оценки состояния балконных повреждений и составления соответствующего акта.
Если ситуация будет признана аварийной, то работы по устранению должны провести незамедлительно – и это прописано в Законе об управлении квартирной собственностью. При этом управляющий должен предварительно оповестить жильцов дома, поместив в подъезде объявление о планируемых аварийных работах с указанием номера квартиры. Если состояние балкона представляет опасность не только для самого владельца квартиры, но и для других (например, есть риск, что часть конструкции отвалится и упадет на пешеходную зону), то участок вокруг аварийного балкона обносят оградительной лентой.
– Незамедлительно – это через несколько часов, дней или недель?
– Вряд ли за несколько часов управляющий успеет уладить все формальности и привлечь нужных людей, но уложиться в срок до двух дней вполне реально. Через неделю – это долго, такого быть не должно.
– А в каких случаях работы надо согласовывать с Департаментом городского развития или Стройуправой?
– Подобные аварийные работы не требуют больше никаких согласований, кроме как акта от строительного специалиста, присланного домоуправлением.
– А когда должны быть даны подобные разрешения?
– Это уже при проведении плановых ремонтных работ, это забота домоуправления.
– Кто определяет, какой ремонт нужен балкону – срочный аварийный или плановый, с которым можно подождать?
– Это должен определить технический специалист после соответствующей проверки.
– Могут ли хозяину квартиры запретить пользоваться балконом до ремонта?
– Да, если при обследовании констатирована реальная угроза для жизни и здоровья людей, причем не только жителей квартиры, но и окружающих, в том числе и людей, проходящих мимо под балконом.
– Что значит устранить аварийное состояние балкона? Должно ли домоуправление именно приварить решетку или может просто запретить владельцу выходить на балкон?
– Для начала работники домоуправления определяют уровень аварийности – например, если перила шатаются, но крепко стоят, это не обязательно свидетельствует об аварии.
Аварийная ситуация в большинстве случаев возникает внезапно. Например, недавно в одном из домов сталинской постройки на той же улице Локомотивес в Риге у балкона обвалилась металлическая решетка. Она не выдержала веса опиравшегося на нее человека. К счастью, сам человек не пострадал, но домоуправление уже через несколько дней поставило решетку на место и закрепило ее.
– Как сам человек может понять, насколько опасна расшатанная решетка его балкона?
– Если хозяин квартиры наблюдает, что решетка потихоньку расшатывается, то необходимо сразу же заявлять об этом в домоуправление, и оно обязано принять меры.
Пользоваться запрещено!
В каких случаях в вопросы ремонта балконов вмешивается самоуправление? Каспар Лицитис, представитель Департамента городского развития Рижской думы, рассказал, могут ли местные власти запретить жильцам пользоваться аварийным балконом.
– Действительно, наш департамент, который выполняет в Риге функции Стройуправы, имеет право:
- поручить выполнить техническое исследование строения, его частей и конструкций;
- поручить устранить обнаруженную опасность;
- если положение опасное, то – запретить использование строения или его частей до устранения опасности.
– В каких случаях вы примете решение о запрете эксплуатации балкона?
– Такие решения принимаются на основании заключения стройинспектора департамента или заключения техосмотра, подготовленного сертифицированным специалистом по строительству.
– Что должно случиться с балконом, чтобы им запретили пользоваться?
– Это происходит, если есть угроза для пользователей балкона и прохожих. Решение о запрете эксплуатации должно быть выполнено немедленно.
– А что дальше?
– Дальше собственник дома или управляющий обязан сразу приступить к устранению опасной ситуации. Например, соорудить временные укрепления конструкции, пока сооружения восстанавливаются, либо оградить территорию. А вот будут ли балконы в дальнейшем отремонтированы или снесены, решать совладельцам.
За чей счет «банкет»?
– Кто должен платить за сварочные работы на балконе: хозяин квартиры или весь дом?
– Так как балкон – общедомовая собственность, то и платить за его ремонт будут все собственники квартир, из накопительного фонда. В этом нет ничего нового. Так же мы платим, например, за ремонт протекающей крыши: течет она над одной квартирой, но работы оплачивают все собственники.
– То есть это не подразумевает никаких дополнительных счетов всем жильцам дома?
– Дополнительный счет может быть выставлен только в тех случаях, если накоплений дома не хватило на оплату ремонтных работ.
– Что делать, если на конкретном балконе шатается решетка, а домоуправление ничего не предпринимает?
– Тут все просто: если домоуправление ничего не предпринимает, то оно нарушает правила ведения обслуживания дома. То есть нарушает закон.
– И что тогда делать жильцам?
– Для начала – написать заявление руководству домоуправления. Руководство должно отреагировать. Если и оно устраняется от реагирования, то идем в вышестоящие инстанции: в случае с Rīgas namu pārvaldnieks это Рижская дума, в случае коммерческих домоуправлений – это Административная комиссия самоуправления или суд.
– Увы, бывают случаи, когда домоуправы отказываются ремонтировать один балкон. Они настаивают на том, чтобы собственники квартир приняли решение о плановом ремонте сразу всех балконов дома. А раз жители такого решения не принимают, то домоуправление не будет чинить отдельный балкон даже в рамках аварийных работ.
– Это исключено. Если ситуация аварийная, что подтверждается актом обследования балкона, то для организации ремонта не нужно никакого согласования или общего собрания собственников квартир, это противоречит законодательству. Аварийная ситуация требует немедленного решения.
Если же ситуация предаварийная, то есть не требующая срочного вмешательства, то домоуправление действительно может организовать собрание жильцов для принятия решения о плановых работах.
– Что делать, если балкон находится в плохом состоянии, а его ремонта нет в списке плановых работ от домоуправления?
– Значит, специалисты домоуправления плохо оценили техническое состояние дома и не учли, что придется собирать собрание. Но никакого наказания, санкций за это не существует, тут либо придется смириться с фактом недобросовестности работников домоуправления, либо менять управляющую компанию. К сожалению, смена управляющего – это самый распространенный и самый действенный способ добиться ремонта.
– Почему же жителям нужно так хлопотать и мучиться, чтобы добиться положенного им по закону?
– Дело в том, что в нашем законодательстве четко прописаны обязанности управдома, а ответственность за их невыполнение не указана. Поэтому и возникают такие ситуации, когда жители сталкиваются с недобросовестностью управляющих.
– А можно заставить домоуправление провести ремонт балкона, не дожидаясь создания ремонтных накоплений, что может занять годы?
– В случае, если ситуация признана аварийной, никого заставлять не надо – домоуправ обязан провести работы. Если ситуация не признана аварийной, то ремонтные работы вносятся в план на следующие годы и всем жителям дома придется делать соответствующие накопления в общем ремонтном фонде.
Получите грант!
Рижской думой сейчас разрабатывается программа, по которой серийные дома смогут получать гранты на полный или частичный ремонт фасада, в том числе и на восстановление балконов. Причем можно будет получить грант даже не на все балконы в доме, а на отдельный балкон. О результатах разработки будет известно осенью, после принятия Рижской думой бюджета на следующий год.
Предполагается, что на восстановление отдельных элементов фасада, например балкона, дом сможет получить до 5000 евро, а на полное обновление фасада – до 30 000 евро.
Не согласен? Твои проблемы
– Бывает, что балконы дома требуют планового ремонта, но большинство жителей выступают против этого, потому что в их-то квартирах балконов нет. Какие есть варианты решения общего собрания? Например, может ли общее собрание проголосовать за то, чтобы за ремонт балконов платили только владельцы квартир с балконами?
– Законом предусмотрено, что высшая власть в доме – у собственников квартир. Поэтому большинством голосов на общем собрании можно решать абсолютно все вопросы, касающиеся обслуживания квартир, в том числе и о методике оплаты тех или иных работ, даже если такие решения противоречат законодательно-нормативным актам. Любой дом может провести собрание и большинством голосов принять решение, что с такого-то числа за ремонт балконов платят собственники квартир, имеющих балкон. И такие прецеденты были.
– А если я, владелец квартиры с балконом, не был на том собрании и возражаю против такого решения?
– Важно иметь в виду, что на таком собрании должны присутствовать все собственники квартир с балконами. Они должны быть проинформированы и приглашены на это собрание. По крайней мере, у организаторов собрания должно быть доказательство того, что все были оповещены. И тогда решение общего собрания становится обязательным к выполнению.
– А жилец может опротестовать решение, с которым не согласен?
– Только в суде и только в одном случае: когда собственник квартиры с балконом не знал о собрании и может это доказать.
– Если за ремонт балконов будут платить только несколько квартиры, то как будет производиться расчет за работы?
– Тогда владельцам этих квартир будет выставляться дополнительный счет.
– Жители часто не могут прийти к согласию по плановому ремонту балконов. В каких случаях домоуправ может и даже должен сам принять такое решение и провести ремонт, а жители не смогут возражать?
– Такое возможно в домах, где владельцы квартир не переняли права управления. В такой ситуации находятся, например, многие дома под управлением Rīgas namu pārvaldnieks в Риге. Если управляющий запланирует в таких домах ремонт балконов, то жители на общем собрании смогут принять решение только о сроках создания ремонтных накоплений. Например, они могут проголосовать за то, чтобы копить деньги не год, а три года, что позволит им снизить размер ежемесячных взносов в общий фонд дома.
А могут и демонтировать…
Ситуацию комментирует Лаума Валюма, представитель домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks.
– Сколько балконов ваше домоуправление отремонтировало в аварийном порядке в прошлом году?
– Для того чтобы отремонтировать балкон в многоквартирном доме, нужен проект. Все мы знаем, что общее состояние балконов в Риге неудовлетворительное, поэтому домоуправление каждый год проводит опросы собственников квартир, чтобы получить от них полномочия на организацию ремонта. Но отзывчивость жителей очень невелика.
– Зачем организовывать сразу дорогие ремонты всех балконов дома, если речь идет о небольших аварийных работах?
– Небольшой локальный ремонт не всегда можно провести. Например, в домах 602-й серии это не удается сделать, и если в таких домах возникают проблемы с балконами, то Департамент развития Рижской думы нередко принимает решение о прекращении их эксплуатации.
– Значит ли это, что ваше предприятие вообще не ведет аварийные работы по ремонту балконов?
– Нет, несмотря на эту сложную ситуацию, работники Rīgas namu pārvaldnieks в прошлом году в рамках своих возможностей отремонтировали 137 балконов и лоджий.
– Как действует домоуправление, если в отдельной квартире расшаталась балконная решетка?
– Каждый случай индивидуален. Необходимо провести осмотр, выявить дефект и оценить возможности локального ремонта или демонтажа.
– Является ли расшатавшаяся балконная решетка признаком аварийной ситуации, которую домоуправление обязано срочно ликвидировать?
– Если есть возможность провести локальный ремонт, то мы его выполняем. А в случаях, когда это невозможно из-за необходимости полного ремонта балкона, решетку демонтируют.
– Как действовать жителю, чтобы добиться устранения аварийной ситуации?
– В такой чрезвычайной ситуации необходимо житель должен сразу связаться с аварийной службой управляющей компании, чтобы ее работники проверили балкон и при необходимости устранили опасность.
– Кто будет платить за выполнение аварийных работ?
– Собственники всех квартир конкретного дома.
Елена ПЕВЦОВА
