Квартира в аренду: «Это не ради заработка!»

Многие жители Латвии обеспечивают себе дополнительный заработок, сдавая в аренду квартиры, полученные в наследство или специально приобретенные в ипотеку. Можно ли прожить на доходы от такого бизнеса и насколько он надежен?

Алла

– У меня несколько квартир, которые я сдаю. Одна досталась в наследство, из другой наша семья переехала в дом, третью – купили в кредит. Все квартиры в Риге, в спальных районах. Я многодетная мама, и жилье, которое сейчас сдается, позже, надеюсь, пригодится детям. А пока эти квартиры служат, «отрабатывают» ипотеку, коммунальные платежи и даже приносят небольшой ежемесячный доход.

Арендой я занимаюсь с 2005 года, за это время накопились и опыт, и знания. С точки зрения вложения финансов и выгоды, самое выгодное в плане аренды – 1–2-комнатные квартиры.

Я изначально не ставлю цели делать из аренды бизнес. Для меня это больше дополнительная гарантия на случай какого-то форс-мажора и вложение в будущее детей.

Тем, кто хочет сдавать жилплощадь, скажу так: это лотерея. Одной семье нужно жилье с мебелью, а другой – без. Например, у человека животное, которое царапает мебель, поэтому он хочет въехать в вашу квартиру только со своим диваном. Так что владельцам квартир я бы советовала оборудовать их только минимальным «набором»: встроенной кухней и сантехникой.

Стабильным ежемесячным доходом аренду квартир назвать тоже не могу – квартира, бывает, и «стоит», также ее могут испортить и обокрасть. Поэтому обязательный пункт – это хороший страховой полис, где указано, что квартира сдается в аренду.

Заключение договора с жильцами тут, по моему мнению, мало что решает. Конечно, этот документ дает какое-то чувство безопасности и защищенности, но если жильцы съедут, не заплатив за последний месяц или прихватив с собой телевизор, то разве вы будете судиться из-за 200–300 евро (времени, средств и нервов вы потратите много или очень много, учитывая загруженность наших судов и все бюрократические процедуры).

Счета жильцы оплачивают по-разному. Бывает, что человек сам предлагает давать мне деньги, чтобы я платила по счетам. Если арендаторы мне задолжали за несколько месяцев, то я не накапливаю эти долги: коммунальные счета оплачиваю сама, а потом уже разбираемся с жильцами.

Владельцу квартиры непременно нужно учитывать тот факт, что практически всегда имеет место отсрочка платежей. Почти у всех, почти всегда. Особенно сейчас, в нынешнее нелегкое для всех время. Буквально на днях жильцы попросили меня об отсрочке из-за болезни, отсутствия работы. Я всегда иду навстречу. Сейчас у меня есть жилец, который опаздывает с платежами уже несколько месяцев, и мы с ним договариваемся, я вхожу в положение.

Кроме того, жильцы могут попросить снизить плату. Во время первой волны пандемии я снижала цены за аренду – например, за «двушку» брала 120 евро вместо 200 евро. С меня не убудет, надо оставаться людьми в любой ситуации.

Майя

– Наша семья сдает в аренду две квартиры в Риге и одну в Юрмале. Мы купили эти квартиры специально, чтобы сдавать в краткосрочную аренду туристам, все рассчитали заранее с учетом выгодного местоположения жилья.

Квартиры были куплены недавно, три с половиной года назад. Отмечу сразу, что лучше покупать квартиру с качественным ремонтом. В одной квартире мы делали сами капитальный ремонт, это довольно хлопотно. Впрочем, я надеюсь, что теперь мы лет 15 в этой квартире ничего делать не будем и она себя окупит.

Если у тебя одна квартира с посуточной арендой, то будет много работы, но мало результата. Если же квартиры две или три, то объем работы практически тот же, а доход уже совсем другой.

До начала пандемии в Риге и Юрмале все работало отлично, и даже в первую волну я быстро приспособилась и продолжала сдавать квартиры приезжим, но уже под самоизоляцию. Кто-то «застревал» так на три месяца, когда закрыли все границы и отменили рейсы, кто-то жил по 14 дней… Конечно, я тогда снизила цены за аренду, поскольку мне было очень важно, чтобы квартиры не пустовали и окупали взносы по ипотеке и коммунальные платежи. В итоге они всегда были заняты, и я ни разу за все эти годы не пожалела, что приобрела их.

Умение приспосабливаться, четко и быстро менять тактику, на мой взгляд, это самое важное для успешности подобного бизнеса. Например, в какое-то время ты можешь снизить цену до критического минимума, только бы в конечном итоге тебе не пришлось покрывать расходы по квартире самому.

Но примерно год назад я поняла, что в данный период оптимальный вариант для владельцев квартир в Риге и Юрмале – это уже не краткосрочная, а долгосрочная аренда. Сейчас все три мои квартиры «работают» именно на долгосрочных договорах. И тем не менее, когда все в туризме снова вернется на круги своя, я возможно вернусь к посуточной или понедельной сдаче квартир.

Сейчас купленные для сдачи в аренду квартиры для меня не источник дохода, а долгосрочная инвестиция в будущее, которое наступит после выплаты ипотеки. Одна квартира куплена для ребенка, который будет в ней жить, когда вырастет. Две другие сейчас оплачивают себя сами за счет аренды, так что я называю их моим «пенсионным планом». Ну и так как цены на квартиры продолжают расти довольно драматически и этому нет пока конца, то считаю, что мы поступили грамотно, купив квартиры в ипотеку. Уже сейчас они стоят значительно дороже, чем при покупке.

С жильцами мне всегда везло, просто нужно уметь и хотеть ими заниматься. Понимаю, что многие боятся и самих жильцов, и обмана с их стороны. Но все мои арендаторы становятся моими друзьями, мы в хороших отношениях, даже подарки дарим друг другу на праздники.

Мой подход заключается в том, чтобы с самого начала четко обговаривать все условия и одновременно быть гибкой в отношениях с жильцами (например, этой зимой я снизила арендую плату, чтобы компенсировать удорожание коммунальных платежей). Я знаю точно, что всегда все в квартире будет хорошо, даже мысли не допускаю, что кто-то может что-то испортить.

Кристина

– Я купила квартиру, потому что на выпускной в университете бабушка подарила мне крупную сумму денег. Я пару лет хранила ее подарок просто в конверте, а потом подумала, что скоро бабушкины деньги «съест» инфляция и нужно бы их во что-то вложить.

В результате я приобрела однокомнатную квартиру в Кенгарагсе, главным достоинством которой был великолепный вид из окон на Даугаву. Кстати, бывший хозяин квартиры там прожил еще четыре года и все это время платил мне за аренду.

В то время я не знала проблем, но бывший собственник наконец-то съехал и тогда я увидела, что квартира находится в очень плохом состоянии, стены были черные от плесени, потолок желтый от залитий.

Было ясно, что перед поиском новых жильцов нужно делать капитальный ремонт. Я, наверное, очень наивный человек, потому что не ожидала, что ремонт однокомнатной квартиры с покупкой только самой необходимой мебели и сантехники может обойтись в 10 000 евро, но так оно и случилось.

После ремонта я еще пару месяцев робела, все думала, как и где найти новых жильцов, потому что это было новое для меня дело. Наконец в квартиру заехала совсем молодая пара – друзья моих знакомых. Тут я столкнулась с тем, что квартира не только требует солидных вложений в свое содержание и ремонт, но и не гарантирует регулярного дохода. У ребят бывали проблемы с работой, они просили меня подождать с платежами, я переживала и нервничала, мне по неопытности мерещились всякие ужасы вроде того, что они исчезнут вместе со всей техникой.

Но ребята оказались очень приличными и съехали, когда поняли, что больше не могут платить за квартиру. Я очень благодарна им за то, что они не оставили долгов по старым счетам.

Следующих жильцов я нашла очень быстро благодаря подруге, которая посоветовала мне написать в объявлении, что я не против арендаторов с животными. Сейчас у меня живет замечательная пара с двумя котами, и я надеюсь, что эти люди будут снимать квартиру хотя бы в течение года. Я убедилась, что поиск новых жильцов и общение с ними требуют навыков и крепкой нервной системы.

Что я хочу сказать на основе своего небольшого опыта? Важно понимать, что сдача квартиры – это полноценная работа, которая требует от хозяина времени, внимания и ресурсов. Нельзя купить квартиру на последние деньги или в кредит и думать, что ваши расходы на этом закончатся. Может, завтра вам придется делать ремонт или покупать новый холодильник, или самому оплачивать счета домоуправления, если ваши жильцы съедут.

Постоянного дохода в этом деле вам тоже никто не обещает. Я знаю семью, которая три месяца не может сдать квартиру после хорошего ремонта, потому что просит за аренду довольно большие деньги. А у моей подруги жильцы два месяца назад потеряли работу и теперь не платят за трехкомнатную квартиру, и ей самой приходится оплачивать коммунальные счета по 250–270 евро в месяц.

Вместе с тем, если вы будете с полной отдачей заниматься сдачей квартиры, рано или поздно это принесет результат. Моя квартира первые четыре с половиной года «работала» только на капитальный ремонт и новую мебель, потом мы еще потратили полгода на ремонт, и я сама платила за коммуналку. Получается, что настоящий доход квартира начала приносить мне только теперь, на шестой год владения, да и то я считаю, что мои личные усилия на организацию ремонта пока еще не окупились.

Но большой плюс заключается в том, что рыночная цена самой квартиры за эти пять с лишним лет выросла на 10 000 евро. Так что свою основную функцию – сохранить подаренные мне деньги от инфляции – эта недвижимость выполнила.

Татьяна

– Я работаю в фирме, которая занимается непосредственно сдачей квартир в аренду. Мы сдаем небольшие, благоустроенные, оборудованные всем необходимым 1–2-комнатные квартиры в центре Риге на длительный срок.

Квартиры нашей фирмы снимает, как правило, молодежь 23–30 лет. Аренда квартиры стоит 300–350 евро плюс коммунальные примерно 120, так что общий счет выходит под 400–450 евро.

Сдаем мы и квартиры площадью 16 кв. м, это стоит 220 евро в месяц. Такие малометражки занимают молодые люди, много работающие, которым в этой квартире нужно лишь «поесть-поспать».

На уровне интуиции выбираешь жильца, в котором будешь уверен. Причем внешность обманчива: в одной из недешевых квартир у нас живет девушка – такая маленькая, хрупкая, скромная, что думаешь: «Ну откуда же у тебя средства, чтобы все оплачивать?» А тут предлагаю ей платное парковочное место, и она с легкостью соглашается.

Все квартиры меблированы полностью, но в последнее время у нас не всегда есть кровать. Это обусловлено тем, что жильцы хотят приехать именно со своей кроватью.

Моя работа – постоянное общение: ты говоришь много, рассказываешь, показываешь. Говорить нужно правду, иначе потом люди тебе не доверяют. Особенно сейчас, когда произошло резкое подорожание теплоэнергии. Когда люди заезжали, например, летом, то я им честно показывала прошлогодние зимние счета, где указана сумма за отопление – 70 евро. И сейчас мне так же честно приходится им говорить, что плата резко выросла, и это не от нас зависит. Сейчас нет разницы в счетах между домами с газовым и центральным отоплением, везде люди за отопление платят примерно одинаково, то есть много.

Сейчас некоторые просят снизить арендную плату. Да, мы можем временно снизить аренду на зимний период, на период ЧС. Но в основном у нас сейчас просят отсрочить платежи, это наша новая реальность, с которой приходится мириться.

Мнение

Истории наших читателей комментирует Наталья Смирнова, консультант по недвижимости.

– Наталья, что сейчас происходит с рынком аренды жилья?

– По моим наблюдениям, найти съемщиков, несмотря на нынешнюю ситуацию с тотальным повышением цен, тяжелее не стало. Каждое жилье находит своего арендатора в течение месяца-двух.

– Вы упомянули повышение цен, но мне кажется, что на рынке аренды цены, напротив, падают.

– Стоимость аренды очень зависит от спроса. Цена конкретной квартиры актуальна, пока люди согласны ее платить. Понятно, что за аренду «двушки» не запросишь 500 евро в месяц только потому, что она со свежим качественным ремонтом, а сам ты – потрясающий арендодатель. В каждом конкретном случае важен и район, и площадь, и этаж, и серия квартиры.

– Я слышала, что некоторые латвийцы обсуждают покупку квартиры специально под аренду. Как думаете, какие квартиры сейчас целесообразно приобретать?

– Сначала нужно определить для себя, кто ваши потенциальные жильцы. Если вы ориентированы на семью с детьми, то выбирайте жилплощадь в спальных районах, где поблизости есть все нужное (магазины, детский сад, школа, поликлиника или докторат). Для аренды в спальных районах на данный момент больше всего котируются 1–2-комнатные квартиры.

Если это центр Риги, то спросом пользуются небольшие 2-комнатные квартирки с отдельной спальней площадью около 40 кв. м. Такая квартира может стоить в районе 75 000 евро и даже больше. Но не факт, что через пару месяцев она будет стоить столько же. При покупке такой квартиры вашей целевой аудиторией будет молодежь, лет до 30. С этим надо считаться – такие люди могут оказаться нестабильны финансово, могут съехать «внезапно».

– Что сегодня выгодней: покупать квартиру с ремонтом или без?

– Лучше приобретать квартиру уже с ремонтом – это экономит время, нервы и средства. Вам не нужно будет самим оплачивать коммунальные счета, пока идет ремонт, и вы не будете озабочены поиском материалов, мастеров и т. д. К тому же не забываем, что вы ремонтируете и оснащаете квартиру не для собственного проживания. Жильцы, как бы они ни были хороши для вас, никогда не будут относиться к арендованному жилью как к своему, и в любом случае через определенный промежуток времени вам придется сдаваемую квартиру «освежать», а технику и мебель – менять.

Елена ПЕВЦОВА