Незнание законов или нежелание договариваться порой доводят до суда. В том числе и в сфере оплаты счетов за коммунальные услуги. Такое случается, если у недвижимости несколько владельцев или один пустил другого «пожить», предварительно не согласовав условия проживания и оплаты.
Приводим несколько распространенных ситуаций. Разобраться в них нам помог юрист Юрий Соколовский.
Кто открывает кран – с того и деньги
• Квартира принадлежит двоим супругам в разводе, но реально в ней проживает только жена с детьми. Кто должен платить за квартиру, а также налог на недвижимость?
– В прошлом году решение Сената Верховного суда (дело № SKC-108/2025) внесло важную ясность в вопрос о том, кто и за что обязан платить, если бывшие супруги владеют квартирой пополам, но проживает в ней только один из них.
Что именно постановил суд:
Налоги и плата за управление домом оплачиваются пополам. Даже если муж-совладелец не живет в квартире, он все равно обязан оплачивать свою часть налога на недвижимость и расходов на управление домом (обслуживание дома, ремонтный фонд, кредит на улучшение состояния дома) пропорционально своей доле, и не связано с тем, кто где живет.
А вот за коммунальные услуги платит тот, кто пользуется. За «потребляемые» услуги (расход и циркуляция воды, электричество, вывоз мусора) в обычном случае должен платить тот, кто фактически проживает в квартире и пользуется этими благами. То есть за воду и вывоз мусора платит тот, кто открывает кран и выбрасывает пакет.
Тот, кто живет в квартире, может потребовать от второго собственника участия в оплате коммунальных услуг (например, отопления) только в одном случае: если эти расходы были объективно необходимы для того, чтобы квартира или дом не разрушились, то есть физически сохранились.
Однако в этом случае придется доказывать в суде, что расход был необходим именно для спасения недвижимости от порчи, а не просто для комфорта проживающего.
– Каким образом совладельцы получают счета и делят оплату?
– Счет по налогу на недвижимость приходит каждому индивидуально, а что касается квартиры, то это уже владельцы сами должны рассчитать, кто и что оплачивает.
– То есть люди могут договориться между собой об оплате счетов так, как они сами считают нужным?
– Абсолютно. И в первую очередь лучше именно договориться, и даже подписать соглашение – все описанные выше установки – это для тех случаев, когда совладельцы не пришли к общему знаменателю.
– А что, если квартира в равных частях унаследована тремя наследниками, и никто из них там не живет? Там вообще никто не живет. Кто должен платить по счетам в такой ситуации?
– Тут все просто – все трое должны платить пропорционально.
Договаривайтесь на берегу!
• Внучка пустила в свою квартиру пожить бабушку. Кто должен платить по счетам?
– Во-первых, смотрим, было ли изначально между ними соглашение, и какое. Всегда лучше «договариваться на берегу», чем «бить друг друга веслами на середине реки».
Если никаких договоренностей нет, и бабушка с внучкой живут вместе, то бабушка должна оплачивать свою часть коммунальных услуг как минимум. Например, из четырех израсходованных кубометров воды оплатить два.
Что касается платы за обслуживание дома (графа apsaimniekošana), то, в принципе, это должен оплачивать собственник.
Теоретически он может попросить некоторое взыскание с проживающего, но, опять же, если это не оговорено заранее и не зафиксировано документально, то только через суд. И забегая вперед скажу, что суд укажет на то, что каждый должен оплачивать свою часть коммунальных расходов, это точно.
• Бабушка оформила дарственную на внучку, но сама продолжает жить в квартире. Кто должен платить, если условия оплаты не предусмотрены в договоре дарения?
– Да, если бабушка с внучкой не договорились иначе, то бабушка, как уже и говорилось, продолжает оплачивать свою часть коммунальных услуг – расход воды, вывоз мусора, электричество, газ и т. д. Налог на недвижимость платит собственник. Насчет платы за обслуживание лучше договориться заранее, чтобы избежать недоразумений и впоследствии – задолженностей. Все эти детали можно прописать в договоре дарения.
Декларирование не равно «прописка»
• В квартире матери задекларирован взрослый работающий сын, но реально там не живет. Должен ли он участвовать в оплате квартиры?
– Декларирование места жительства уже давно не равно праву на проживание. Это просто информация для окружающих и учреждений, где человека можно найти, куда прислать официальное письмо, уведомление и т. д.
Единственное, как отражается декларирование человека по конкретному адресу – это несколько позиций в счете за коммунальные услуги, которые рассчитываются исходя из количества задекларированных в квартире лиц. Например, вывоз мусора, в некоторых случаях пользование лифтом.
Сами по себе цифры небольшие, но за год может «набежать» несколько десятков евро. Конечно, мать может договориться с сыном, чтобы тот возместил эти расходы. Если же он отказывается платить свою часть, то теоретически можно обратиться в суд, но нужно учитывать, что этот процесс потребует и времени, и средств. Быстрее и проще в данном случае будет просто аннулировать эту декларацию, то есть «выписать» жильца.
Управляющему все равно, кто из вас не платит
• Дом принадлежит в равных частях бывшим супругам, оба проживают, каждый на своем этаже. Дом не разделен на квартирные собственности, принадлежит им в идеальных частях. Отнимут ли у жены ее часть дома, если муж перестанет платить свою часть коммуналки и налогов?
– Не бывает так, что если один из совладельцев общего имущества не платит по счетам, то второго это не касается. Поставщика услуг, домоуправление не волнует, кто именно не платит, и обращаться они будут именно против единого объекта. И имеют право обратить взыскание в отношении всех владельцев.
Другое дело, что один из супругов может оплатить долг за второго, и потом уже сам обратиться в суд за взысканием средств.
Если долг не погашается, то на одну часть дома может быть наложен арест, если у должника нет другой собственности или постоянного дохода. Если долг не погашается за установленное время, то судебный исполнитель вправе выставить эту часть на продажу, где право первой руки будет принадлежать второму совладельцу.
– А можно ли совместную собственность «превратить» в раздельную?
– Согласно Гражданскому закону любой совместный собственник вправе в любое время потребовать прекращения совместной собственности. Ни одного совладельца нельзя принудить оставаться в общей собственности, если только условия ее установления не предусматривают иное; напротив, каждый совладелец вправе в любое время требовать раздела.
– И каким образом это может произойти?
– Сначала – совладельцам пробовать договориться. Если это не удается, то совместная собственность прекращается через суд. Суд может принять решение: о физическом разделе собственности, если это возможно, о продаже доли одного собственника другому, о продаже недвижимости с последующим разделом вырученных денег между собственниками или даже о разрешении спора путем жеребьевки по вопросу того, кто будет иметь право выкупить долю другого совладельца.
– Если совладельцы не могут договориться о способе раздела…
– …То суд, учитывая свойства делимого объекта и обстоятельства дела:
- присуждает каждому из совладельцев реальные части, при необходимости устанавливая для одной части определенные сервитуты в пользу другой;
- передает всю вещь или ее часть одному или нескольким совладельцам с обязанностью выплатить другим денежную компенсацию за их долю;
- постановляет продать всю вещь или ее часть;
- решает вопрос посредством жребия, особенно в случаях, когда нужно определить, кто из совладельцев сохраняет за собой саму вещь или ее часть, а кто получает денежную компенсацию;
- постановляет разделить здание с жилыми помещениями на отдельные квартиры, у каждой из которых будет свой владелец.
Елена ПЕВЦОВА
