Передача муниципальной земли под многоквартирными домами в собственность собственников квартир – тема, которая уже второй год вызывает много вопросов на практике. «МК-Латвия» собрала основные разъяснения о том, кто должен заниматься оформлением, нужно ли подавать заявления и что будет, если сроки пропущены.
Не совсем автоматически
Самый главный слух – что в этом году неприватизированная муниципальная земля под многоквартирными домами автоматически должна перейти в собственность собственников квартир.
– Нет, городская земля переходит в собственность собственников квартир не совсем автоматически, – развеивает миф Нормунд Бейнарович, заместитель председателя Комиссии по приватизации жилых домов Рижского самоуправления.
– Тогда как в настоящее время происходит передача муниципальной земли под многоквартирным домом в собственность владельцев квартир?
– 1 мая 2025 года вступил в силу Закон о завершении приватизации жилых домов государства и самоуправлений, который полностью поменял подход к передаче муниципальной земли под домами в собственность квартировладельцев.
– И что конкретно изменил этот закон?
– Он действительно упростил порядок получения земли в собственность. Получается, что теперь сама Приватизационная комиссия подает документы в Земельную книгу, чтобы доли муниципальной земли под домом зарегистрировали за конкретными собственниками квартир. Это и правда происходит «автоматически», каждый владелец квартиры просто получает идеальные доли земли под домом. Чем больше у человека квартира, тем больше и идеальных долей земли. Саму землю жители приватизированных муниципальных домов получают безвозмездно.
– Выходит, что теперь каждый владелец квартиры больше не должен индивидуально обращаться в Приватизационную комиссию и изъявлять желание получить городскую землю под домом в собственность?
– Совершенно верно, отдельное соглашение с каждым собственником квартирного имущества больше не требуется, но…
– Но?
– Конкретный порядок действий самих собственников сильно зависит от того, какой статус у дома. Другими словами, что это за дом: бывший кооперативный или дом, приватизированный в рамках муниципальной программы приватизации.
Для кооперативов – свои правила
– Какие правила действуют для кооперативных домов?
– Для приватизированных кооперативных квартир, а также квартир и жилых домов, приватизированных за пай, применяется уже другой порядок получения муниципальной земли в собственность, установленный статьей 75 Закона о приватизации государственных и муниципальных жилых домов.
Если собственник кооперативной квартиры подаст заявление о желании приватизировать муниципальную землю под домом до 31 декабря 2026 года (при условии, что принято решение самоуправления о приватизации земли), то применяется действующий порядок приватизации.
Согласно закону житель кооперативного дома может выкупить землю по ее кадастровой стоимости, причем строго теоретически может расплатиться за нее приватизационными сертификатами.
– А если житель кооперативного дома не подаст заявление до указанного срока?
– После указанной даты земельные участки, которые не были переданы на приватизацию, можно будет отчуждать только в порядке, установленном Законом об отчуждении имущества публичных лиц.
Это значит, что цену выкупа муниципальной земли будет устанавливать Приватизационная комиссия. Для сравнения, при выкупе неприватизированных муниципальных квартир действует такая схема: приходит оценщик, определяет стоимость жилья – и предлагает стоимость выкупа.
Не обязанность, а право
– А что будет, если жители не захотят выкупать землю?
– Владельцы приватизированных квартир получат ее в собственность автоматически. С владельцами кооперативных квартир другая история.
Но приватизация, в том числе земли – это право собственников, а не обязанность.
Если собственники отказываются от приватизации земли, то сохраняется другой правовой режим использования земельного участка (сохраняются отношения раздельной собственности) – например, аренда земли либо право законного землепользования.
А заплатить придется!
– Вы сказали, что в приватизированных домах жителям больше не надо самим обращаться в Приватизационную комиссию, чтобы получить муниципальную землю в собственность. Все будет сделано за них. Но какие расходы должны оплатить собственники квартир?
– Собственникам и правда необходимо в течение трех месяцев оплатить расходы, связанные с оформлением участка земли. Это не плата за саму землю и не прибыль комиссии, а фактические затраты: кадастровые замеры; определение границ земельного участка; государственные пошлины; регистрация права собственности в Земельной книге.
Расходы распределяются между собственниками пропорционально их идеальным долям совместной собственности.
– Но ведь тут есть риск, что не каждый собственник квартиры захочет приватизировать муниципальную землю. Что будет, если кто-то из собственников не оплатит эти расходы вовремя?
– Здесь есть один важный момент. После завершения процедуры передачи земельного участка в собственность собственникам квартирного имущества возмещение расходов самоуправления – это обязанность собственника. Если же собственники не возместят указанные расходы в установленный законом срок, взыскание будет происходить в бесспорном порядке. Это означает, что можно сразу подать заявление судебному исполнителю, который начнет процедуру взыскания. Законодатель оценил этот вопрос с точки зрения соразмерности и пришел к выводу, что важно обеспечить регистрацию всех прав собственности в публичных регистрах, чтобы было понятно, кто является собственником земли. Поэтому такая правовая норма была признана необходимой.
– А как понять, какой порядок действует в конкретном доме?
– Главное различие заключается в принадлежности дома:
* к бывшим кооперативным домам и домам, приватизированным через жилищные общества, применяется статья 75 Закона о приватизации государственных и муниципальных жилых домов, и требуется инициатива собственника квартиры;
* в отношении муниципальных жилых домов, переданных на приватизацию, действует общий порядок, при котором Приватизационная комиссия сама организует передачу земли собственникам.
При этом Комиссия по приватизации жилых домов Рижского самоуправления хотела бы отметить, в интервью дана только общая информация по завершению процесса приватизации жилых домов, поскольку в рамках материала еженедельника «МК-Латвии» объективно невозможно рассмотреть и ознакомить уважаемых читателей со всеми нюансами, связанными с передачей в собственность земли Рижского самоуправления.
Чтобы получить информацию о конкретном земельном участке либо другую информацию по приватизации жилых домов, принадлежащих Рижскому самоуправлению, можно обратиться в Комиссию по приватизации жилых домов Рижского самоуправления (Pērses iela 10/12, Rīga; e-pasts:
– Если житель бывшего муниципального дома тоже напишет заявление в комиссию – процесс ускорится?
– Подать заявление в государственные органы или органы самоуправления – это право любого физического лица либо юридического лица частного права. Но наличие такого заявления не предусматривает каких-либо преимуществ или особых условий на получение земли в собственность. Приватизация земли происходит в установленном законом порядке и сроках.
– Во многих домах земля уже выкуплена, но в Земельной книге не включена в состав квартирной собственности и все еще числится как отдельный объект. Это вообще законно?
– Такая ситуация могла возникнуть в результате прежнего правового регулирования и сама по себе не является незаконной. Однако новое правовое регулирование предусматривает, что при приведении в порядок прав собственности земля присоединяется к разделу Земельной книги жилого дома, а к каждому объекту квартирного имущества добавляется соответствующая доля общей собственности на землю, то есть образуется единое квартирное имущество. Это позволяет в дальнейшем отчуждать квартирную собственность вместе с относящейся к ней доле земли, как единый объект.
– Будет ли Приватизационная комиссия информировать собственников квартир о том, что им передана муниципальная земля?
– Да, закон предусматривает, что после выполнения необходимых действий в Земельной книге компетентное учреждение направляет собственникам приватизированных объектов уведомление о передаче земли в собственность безвозмездно, а также решение о подлежащих возмещению конкретных расходах.
Елена ПЕВЦОВА
