Этим летом вступают в силу важные изменения для жильцов муниципальных и социальных квартир в Риге. Речь идет о новых правилах аренды этих квартир, сроках заключения договоров аренды и возможности выкупа жилья у города. С помощью заместителя начальника Квартирного управления Департамента жилья и среды Рижского самоуправления Сармите Ивбуле выясняем, кто может выкупить муниципальную квартиру, кого переселят в жилье меньшей площади, а кого – вообще на улицу.
Вас ждут изменения!
Наша собеседница Сармите Ивбуле рассказала, что с 1 июня 2026 года арендаторы муниципальных квартир, получившие их до начала 2000-х, вместо бессрочного договора аренды с самоуправлением должны будут заключить срочные договоры аренды на пять лет.
– Жители, которым Рига выдавала квартиры после 2001 года, должны были перезаключить договоры аренды уже давно, – поясняет наш эксперт.
А с 1 июля всех арендаторов муниципального жилья ждет еще одно изменение. Каждому из них начнут начислять дополнительную арендную плату. Напомним, что раньше жители таких квартир оплачивали только обычные квитанции домоуправления.
Выкупить квартиру у города
– Многие арендаторы муниципальных квартир, заслышав о введении арендной платы, спрашивают, как поскорее выкупить квартиру у города?
– Жители могут выкупить у самоуправления только муниципальные квартиры, которые они получили от города до начала приватизации жилых домов, то есть до 25 июля 1995 года и которые находятся в фонде, который можно передать в собственность. В свое время получатели этих квартир имели право оформить квартиру в собственность за сертификаты. Другими словами, эти квартиры – бывший «приватизационный фонд».
Когда началась приватизация, жильцам этих квартир дали возможность в течение шести месяцев после получения уведомления оформить квартиру на себя и заплатить за жилье приватизационными сертификатами. Однако некоторые жильцы этого не сделали и продолжили жить в квартирах как арендаторы, а не владельцы.
Сейчас такие квартиры все еще можно выкупить у города, но уже не за сертификаты, а за деньги. Именно этих квартир касаются новые правила о срочных договорах, которые вступают в силу с 1 июня.
– Читательница «МК-Латвии» спрашивает: «Правда ли, что выкупить такую квартиру можно было только до 30 апреля?»
– Мы тоже слышали такие слухи, но это неправда. Заявку на выкуп квартиры можно подать и сейчас.
– Сколько надо заплатить за квартиру?
– Каждая квартира оценивается отдельно, этим занимается Приватизационная комиссия самоуправления и независимые оценщики.
– Кто может выкупить такую квартиру?
– Арендатор или члены его семьи, указанные в договоре аренды.
– А какие муниципальные квартиры нельзя выкупить у города?
– Это квартиры, которые город выдавал людям в качестве жилищной помощи. Например, человеку дали квартиру, так как он жил в денационализированном доме и имел небольшие доходы, или многодетная семья с маленьким доходом получила квартиру как помощь от самоуправления.
Такие квартиры начали выдавать после 2001 года, они никогда не предназначались для передачи в собственность арендаторов.
Кроме того, нельзя выкупить квартиру, если она является социальной квартирой, не приватизируемой квартирой или находится в доме, где все квартиры принадлежат самоуправлению, так как это жилой фонд, построенный после начала процесса приватизации.
«Не выкупил квартиру. Что дальше?»
– Что изменится для человека, который не приватизировал квартиру и не может сейчас ее выкупить?
– У него есть два варианта: все-таки выкупить квартиру, подав заявление в Приватизационную комиссию, либо продолжать жить в квартире по договору аренды. Во втором случае ему надо будет заключить с самоуправлением договор аренды на пять лет, и за это время решить, что делать дальше.
– До какого срока ему нужно определиться?
– Новые правила вступают в силу 1 июня 2026 года. После этого жильцов начнут приглашать перезаключить договор. Но отсчет пятилетнего срока начнется не с 1 июня, а с момента, когда Комиссия по сдаче жилых помещений в аренду примет решение о перезаключении договора с конкретным человеком – именно тогда бессрочный договор станет срочным. В течение этих пяти лет человек и должен решить, что делать дальше.
Если человек ничего не предпринимает, то после окончания пятилетнего срока договор аренды завершится, и ему придется самостоятельно искать другое жилье.
В ближайшее время все арендаторы муниципальных квартир, которые можно выкупить через процедуру отчуждения, получат письма от самоуправления с разъяснением условий.
– А если у человека нет денег ни для выкупа муниципальной квартиры, в которой он живет, ни для аренды другой квартиры?
– Если в такой квартире живет, например, одинокий пенсионер со статусом малообеспеченного и он не может выкупить квартиру, то он может подать заявление на получение муниципальной помощи и претендовать на социальную квартиру.
Заплатите за аренду
– Сколько надо будет платить самоуправлению за аренду муниципального жилья?
– Для начала скажу, что плата за аренду жилья распространяется на ВСЕХ арендаторов муниципального жилья. Другими словами, плата за аренду касается арендаторов муниципальных квартир, жителей социальных домов и тех, кто до сих пор живет в квартирах, которые можно было приватизировать, но они этого не сделали.
– Сколько придется заплатить за аренду?
– Старый Закон об аренде предусматривал, что квартплата состоит из нескольких частей:
– платы за аренду жилья;
– обязательных расходов на содержание дома;
– коммунальных платежей;
– налога на недвижимость;
– платы за аренду земли, если дом стоит на арендованной земле;
– и прибыли самоуправления.
Но закон разрешал самоуправлению не включать свою прибыль в плату. Рига этим правом пользовалась, то есть муниципалитет никогда не начислял себе эту часть. Теперь новые обязательные правила, которые вступят в силу 1 июля, предусматривают, что квартплата все-таки будет включать в себя также плату за пользование жильем. Полученные деньги самоуправление планирует направлять на восстановление и улучшение муниципального жилищного фонда.
– Арендная плата для всех будет одинакова?
– Нет, размер новой платы самоуправление будет рассчитывать на основании универсальной кадастровой стоимости квартиры, у каждой квартиры она своя. Муниципалитет решил брать в качестве аренды 2,5% от кадастровой стоимости квартиры в год, затем эта сумма будет делиться на 12 месяцев.
– Можно хотя бы приблизительно сказать, о каких сумма идет речь?
– В некоторых случаях это около 10 евро в месяц, в других 60–70 евро и даже больше, все зависит от площади квартиры и ее кадастровой стоимости. С 1 июля во всех счетах будет указана новая арендная плата. То есть в июльских счетах, которые жители обычно получают после 15-го числа, уже появится новая строчка – плата самоуправлению за пользование жилым помещением.
«А вам – скидка!»
– Как я уже сказала, новая плата коснется не только тех, кто может выкупить квартиру, но и арендаторов жилья, полученного как муниципальная помощь. Однако для последних предусмотрены скидки, – продолжает наша собеседница. – Если семья имеет статус малообеспеченной или нуждающейся, ей положена скидка в 30%. Для семей, в которых растут как минимум двое несовершеннолетних детей или ребенок с инвалидностью, скидка составит 50%.
Аренда для жильцов социальных домов
– Расскажите, пожалуйста, об арендной плате за социальное жилье.
– С жильцов социальных домов самоуправление не будет брать дополнительную плату за пользование жильем. При этом арендаторам социальных квартир придется полностью оплачивать расходы на содержание дома. Сейчас жильцы социальных домов платят домоуправлению 0,06 евро за квадратный метр, а остальное доплачивает самоуправление, но с июля жильцы будут оплачивать всю сумму сами, в среднем это составит примерно от 1 до 2 евро за квадратный метр. Получается, что за квартиру площадью 18 квадратных метров доплата составит около 20–30 евро в месяц. А жильцы больших квартир будут платить больше, например, за однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров доплата составит около 40–60 евро в месяц. Замечу, что самоуправление по-прежнему будет покрывать жильцам социальных квартир 50% платы за услуги теплоснабжения…
Перезаключение договора аренды
– Если человек получил квартиру от Риги после 2001 года в виде жилищной помощи, то каким критериям он должен соответствовать, чтобы ему не отказали в перезаключении нового срочного договора?
– У человека не должно быть в собственности другого пригодного для проживания жилья, у его супруга тоже не должно быть совместно нажитой недвижимости.
При этом не учитывается жилье, которое его супруг получил до брака, по наследству или в дар, важна именно совместная собственность, приобретенная во время брака. И второе условие: человек должен быть добросовестным арендатором, это значит, что он должен быть задекларированным в этой квартире, не иметь серьезных нарушений договора и вовремя оплачивать жилье. Если задолженность по квартплате превышает два месяца, договор аренды могут не продлить.
– Что происходит, если сам арендатор или член его семьи на время перезаключения договора был задекларирован в другом месте? Может ли он снова задекларироваться в этой муниципальной квартире, чтобы не терять право на проживание в ней?
– Да, самоуправление в таких случаях идет навстречу арендаторам. Например, квартира была предоставлена матери и сыну, сын уехал за границу и выписался из квартиры. Когда подходит срок продления договора, самоуправление видит, что человек указан в договоре, но задекларирован в другом месте. Тогда ему отправляют письмо и предлагают снова задекларироваться по адресу муниципальной квартиры. Если мужчина успевает восстановить декларацию вовремя, то он остается в договоре аренды. Если нет, то при продлении договора его исключат из числа арендаторов.
«Есть ли у меня право?»
– Кто имеет право перезаключать договор: только главный арендатор или все члены его семьи, которые есть в основном договоре?
– По Закону об аренде, принятому в 2021 году, договор можно заключать сразу с несколькими арендаторами. Но Рижское самоуправление эту возможность не использует, в договоре по-прежнему указывается только один основной арендатор, остальные считаются членами его семьи. Поэтому именно основной арендатор должен перезаключать договор.
– А если основной арендатор муниципального жилья, полученного в качестве помощи, умер, могут ли члены его семьи заключить договор аренды на себя?
– Если арендатор умер или сменил место жительства, совершеннолетний член семьи, который вместе с ним был зарегистрирован в квартирной очереди и включен в договор аренды как получатель помощи, имеет право переоформить договор аренды на себя.
Но если муниципальную помощь получил только один человек – например, арендатор денационализированного дома, и только он был зарегистрирован как получатель помощи, то после его смерти супруг или взрослый ребенок теряет право на квартиру.
Другой вариант. Если квартиру как помощь получила семья, например, бабушка, ее сын и внук, то после смерти основного арендатора (например, бабушки) остальные члены семьи могут продолжать жить в квартире, перезаключая договор аренды.
– Нужно ли им иметь статус малообеспеченного лица?
– Нет, статус малообеспеченного для переоформления договора аренды не требуется. Причем это распространяется на всех арендаторов муниципальных квартир, полученных в качестве помощи.
Жизненные ситуации
– Давайте разберем разные ситуации, которые могут произойти с арендаторами муниципального жилья, которое они получили в качестве помощи. Допустим, многодетная семья получила квартиру. Смогут ли совершеннолетние дети остаться в квартире после смерти родителей? Ведь по факту эта семья уже не может считаться многодетной, то есть исчезло основание для их проживания в этой квартире.
– Самоуправление начало массово предоставлять жилье многодетным семьям только с 2006 года. Поэтому сегодня родителям, которые тогда получали квартиры как помощь, около 55 лет, вряд ли они так рано уйдут из жизни. При этом самоуправление не запрещает совершеннолетним детям переоформлять договор аренды на себя, так как вся семья была зарегистрирована как получатели помощи. Но практика показывает, что когда дети вырастают, они уже не хотят продолжать жить в муниципальной квартире.
Поэтому здесь я вижу другое развитие событий. Если многодетной семье дали, например, четырехкомнатную квартиру, а потом из всех членов семьи в ней остались жить всего два человека (например, только родители), то самоуправление будет настоятельно предлагать этой семье переехать в двухкомнатную квартиру.
– Почему?
– Потому что слишком большая квартира используется неэффективно. Сейчас муниципалитет активно ремонтирует 200 квартир за счет средств Европейского фонда восстановления, и после ремонта эти квартиры будут выданы жильцам других муниципальных квартир.
Благодаря этому у города появится возможность переселять людей в более подходящее им «по размеру» жилье. Поэтому, если в большой квартире остался жить один человек, ему могут предложить переехать в однокомнатную квартиру.
Если семье из трех человек дали трехкомнатную квартиру, а потом их в этой квартире осталось двое, самоуправление предложит этой семье двухкомнатную квартиру.
Но это правило касается арендаторов только трех- и четырехкомнатных квартир. Если человек живет один в двухкомнатной квартире, муниципалитет обычно не требует переезда, если сам арендатор этого не просит. Однако пожилые люди иногда сами хотят переехать в квартиру поменьше, потому что им трудно оплачивать большую площадь.
Отдельное правило
– Представим, что семья из двух детей и двух родителей получила трехкомнатную квартиру, затем родители умерли и в квартире остались только их дети, причем уже совершеннолетние. У этих детей родились свои дети. Значит ли это, что теперь семья не имеет права продолжать жить в трехкомнатной квартире, ей надо будет переезжать в двухкомнатную?
– Нет, для семей с несовершеннолетними детьми действует отдельное правило… Если в семье есть несовершеннолетние дети, самоуправление сохраняет за семьей право пользоваться большой квартирой. Это делается в интересах детей. При этом неважно, были ли дети включены в договор изначально или родились позже и были вписаны потом. Например, если в трехкомнатной квартире остались жить только две сестры и на них оформлен договор аренды, но у одной из них есть несовершеннолетние дети, семья сможет продолжать жить в этой квартире, пока дети не станут взрослыми. Но сами дети, когда вырастут, не смогут автоматически переоформить договор аренды этой квартиры на себя, так как изначально они не были зарегистрированы как получатели помощи. А значит, они лишатся права проживать в этой квартире после смерти родителей, так как муниципальные квартиры нельзя передать по наследству.
Квартира для внука
– Допустим, муниципальную квартиру в качестве помощи получили бабушка, взрослый сын и внук. Потом у сына появилась собственная квартира. Сможет ли внук после смерти бабушки продолжать жить в муниципальной квартире?
– Да, так как он вместе с другими членами сем
ьи был зарегистрирован как получатель жилищной помощи от Рижского самоуправления. При этом не имеет значения, что у его отца есть собственное жилье, имущество родителей автоматически не распространяется на совершеннолетних детей, жилье можно унаследовать только после смерти родителей. Это значит, что по закону у совершеннолетнего сына нет своего жилья...
Но если речь идет о несовершеннолетнем ребенке, ситуация другая. Если у взрослого сына появилась собственная квартира, то сам сын теряет право на перезаключение договора аренды, и это право также теряет его несовершеннолетний ребенок. Потому что по закону несовершеннолетний ребенок не может жить отдельно от родителей, у которых уже есть собственное жилье.
Ольга ВАХТИНА
