1 июля этого года вступили в силу поправки к Закону об аренде жилых помещений, которые существенно изменили порядок перезаключения договоров аренды муниципальных квартир. Что теперь будет с теми жильцами, которые еще не подписали новый договор найма с самоуправлением? Об этом мы поговорили с заместителем начальника Жилищного управления Департамента жилья и окружающей среды Рижской думы Сармите Ивбуле.
Более 11,5 тысячи рижских семей проживают в квартирах, принадлежащих самоуправлению, причем часть из них – на основании старых бессрочных договоров найма.
Это люди, которые не приватизировали квартиры, полученные еще в советское время, а также семьи, которым муниципальное жилье было предоставлено позже - уже в качестве помощи при решении жилищного вопроса.
Однако в 2021 году после вступления в силу нового Закона об аренде жилых помещений самоуправления постепенно начали заменять старые бессрочные договоры срочными. Первоначально планировалось завершить замену бессрочных договоров до конца 2026 года, однако с 1 июля этого года в силу вступили новые поправки к Закону об аренде жилых помещений, которые изменили порядок этого процесса.
Изменения в законе
– Суть главного изменения поправок к Закону об аренде жилых помещений в том, что новый срок договора аренды жилого помещения, установленный обязательными правилами самоуправления, стал императивной нормой, которую больше нельзя оспорить в суде, - рассказала наша собеседница Сармите Ивбуле.
- Что теперь будет делать рижское самоуправление?
- Всем нанимателям, которые по-прежнему пользуются муниципальными квартирами на основании старых бессрочных договоров, будут направлены уведомления о новом сроке действия договора аренды.
- Правильно ли я понимаю, что после получения такого уведомления новый срок действия договора аренды вступает в силу автоматически?
- Нет. Хотя бессрочный договор аренды больше не будет действовать, это не означает, что арендатору ничего не надо делать. Как раз наоборот - арендодателю надо будет подписать новый договор аренды.
«Не хочу подписывать!»
- Что произойдет, если человек откажется подписывать новый договор найма на определенный срок?
- Важно, когда он заявил о своем отказе. Если судебное разбирательство с ним по вопросу определения срока договора аренды было начато до вступления в силу последних поправок, то есть до 1 июля, такие дела продолжают рассматриваться в порядке, установленном законом ранее.
Это касается как муниципальных квартир, которые можно приобрести в собственность, так и жилья, предоставленного в качестве помощи при решении жилищного вопроса. По другим категориям муниципальных квартир подобных судебных процессов у самоуправления нет.
До вступления поправок в силу, Рижское самоуправление успело подать в суд около ста исков против нанимателей, отказавшихся подписывать новые договоры аренды.
- А что будет делать самоуправление, если человек сейчас, то есть после вступления закона в силу, откажется подписывать договор?
- Поправки к закону предусматривают, что суды больше не будут принимать иски об определении срока договора аренды между самоуправлением и нанимателем. Это значит, что, даже если наниматели муниципальных квартир после получения уведомления о перезаключении договора не согласятся с условиями нового договора, они не смогут оспорить этот договор в суде.
- Правильно ли я понимаю, что договор будет считаться перезаключенным на тот срок, который установило рижское самоуправление?
- Нет, автоматически новый договор заключен не будет. Самоуправление сначала предложит нанимателю самому подписать новый срочный договор аренды. Но, если человек не откликнется или не придет его подписывать, комиссия сама примет решение об установлении срока действия договора. Об этом решении будут уведомлены как сам наниматель, так и управляющий домом. Управляющий приложит это решение к действующему бессрочному договору аренды, и оно станет изменением к уже существующему договору. Например, это решение будет гласить, что срок договора устанавливается на два года.
- То есть, даже если человек не придет к вам и не перезаключит договор, будет считаться, что он это сделал?
- Как я уже сказала, возможны два варианта. Если человек придет и согласится заключить новый договор аренды на конкретный срок, он будет заключен. Если же жилец не придет или вообще никак не отреагирует, новый договор заключаться не будет. В этом случае сохранится прежний бессрочный договор, но к нему будет приложено решение комиссии, которым будет установлен новый срок действия договора. То есть сам наниматель может считать, что у него по-прежнему бессрочный договор, однако самоуправление будет считать этот договор срочным.
- А что произойдет через два года, когда истечет срок действия договора, установленный комиссией?
- О дальнейших действиях Рижской думы пока ничего не могу сказать, так как план еще окончательно не разработан. Но самоуправление рассчитывает, что за два года большинство подобных ситуаций удастся урегулировать без конфликтов.
- Может ли самоуправление в принудительном порядке выселить человека, который откажется подписывать новый договор аренды с самоуправлением или вообще никак не отреагирует на предложение его подписать?
- Конечно, нет. Самоуправление действует исключительно в рамках законодательства.
Оставил без ответа
- Что прямо сейчас изменится для жителей, которые уже получили предложение подписать новый договор, но ничего не сделали: не подписали его, не сообщили об отказе и официально не оспорили?
- Все наниматели муниципальных жилых помещений, у которых еще действуют бессрочные договоры, получат новые уведомления от самоуправления, о которых я уже рассказала.
- Если наниматель и дальше будет игнорировать обращения самоуправления, что предпримет самоуправление?
- Мы продолжим приглашать нанимателей заключить новый договор. Процесс замены бессрочных договоров будет продолжаться.
- Существует ли установленный срок, в течение которого наниматель обязан ответить на уведомление самоуправления?
- Да, один месяц. Это предусмотрено не Законом об аренде жилых помещений, а Законом о заявлениях. Поэтому в течение месяца самоуправление ожидает получить ответ от нанимателя.
- Сколько нанимателей муниципальных квартир еще не перезаключили договоры с рижским самоуправлением?
- Если речь идет о муниципальном жилье, предоставленном в качестве помощи при решении жилищного вопроса, то 600–700 договоров еще не перезаключены, так как мы пока не успели направить приглашения всем нанимателям. Теперь этот процесс станет проще, поскольку срок действия договора аренды будет устанавливаться с момента уведомления.
Право не перезаключать договор
- Перейдем от практики к теории. Я знаю, что многие наниматели муниципальных квартир убеждены: закон дает им право не перезаключать договор аренды на определенный срок...
- Да, это мнение основано на прежней редакции переходных положений Закона об аренде жилых помещений. Некоторые юристы считали, что, если самоуправление хочет заменить бессрочный договор срочным, сделать это можно только по соглашению обеих сторон, а если наниматель не согласен, самоуправление должно обращаться в суд и судиться. Именно поэтому многие жильцы отказывались подписывать новые договоры, полагая, что без решения суда самоуправление не вправе изменить срок действия договора. Однако последние поправки изменили предусмотренный законом порядок.
- Какие преимущества, на ваш взгляд, жильцам дает бессрочный договор?
- Я не вижу никаких преимуществ бессрочного договора. Просто многие люди еще с советских времен привыкли считать, что если квартира однажды была предоставлена государством или самоуправлением, то жить в ней можно всю жизнь. Но сегодня правовое регулирование уже другое.
- А в чем самоуправление видит плюсы договора, который заключен на конкретный срок?
- Для самоуправления договор, заключенный на конкретный срок, - это инструмент, который позволяет эффективнее контролировать состояние муниципального жилья: следить за тем, чтобы квартиры содержались в надлежащем техническом состоянии, не портились, чтобы у арендаторов не накапливались долги. Замечу, что пожилые арендаторы и бывшие жители денационализированных домов чаще других выступают против любых изменений, которые ограничивают действие бессрочных договоров аренды.
- Почему?
- Они до сих пор чувствуют себя обманутыми из-за решений, принятых в начале 1990-х годов. Тогда после решений Верховного Совета людям были даны определенные обещания, однако впоследствии эти гарантии не были закреплены в соответствующих законах и договорах аренды. Я буквально сегодня читала одно заявление. Человек пишет: «Квартиру мне предоставило самоуправление, а самоуправление - это то же самое, что государство. Значит, это государственная квартира». Но это не так. Сегодня имущество самоуправления является собственностью самоуправления.
Может быть, все-таки договоримся?
- На какой срок рижское самоуправление предлагает заключать новые договоры аренды?
- Для квартир, предоставленных в качестве помощи при решении жилищного вопроса, обязательные правила Рижской думы № 141 предусматривают двухлетний срок аренды с правом продления, если наниматель выполняет условия самоуправления.
Для социальных квартир договор заключается на шесть месяцев, также с возможностью его продления. Договор может быть продлен при соблюдении трех условий: человек продолжает проживать в данной квартире и задекларировал в ней свое место жительства, не приобрел другое жилье в собственность и не имеет задолженностей. Иными словами, он по-прежнему должен соответствовать условиям получения муниципальной помощи и добросовестно исполнять обязанности нанимателя.
Что касается квартир, которые можно приобрести в собственность (то есть квартир, которые подлежали приватизации, но по разным причинам не были приватизированы проживающими в них семьями, – прим. ред.), то соответствующие обязательные правила № 34 были приняты только в начале этого года, и для таких квартир срок договора аренды составляет пять лет. Предполагается, что за это время наниматель сможет принять решение о выкупе квартиры.
Этот процесс уже идет достаточно активно, и многие наниматели сами обращаются в самоуправление с просьбой перезаключить договор. Мы заключаем с ними новый договор сроком на пять лет, после чего они обращаются в Комиссию по приватизации с заявлением о выкупе квартиры. Конечно, есть и такие арендаторы, которые говорят, что не имеют средств для приобретения квартиры в собственность.
- И что тогда им делать?
- Каждый случай будет рассматриваться индивидуально. Если человек будет соответствовать критериям получения муниципальной помощи при решении жилищного вопроса, ему предложат воспользоваться этой возможностью.
- О какой именно помощи идет речь? Кто сможет на нее претендовать?
- Эти условия пока еще не разработаны. Необходимо определенное время, чтобы определить все потребности и возможности самоуправления.
- Если человек не может позволить себе выкупить квартиру, но имеет право на получение муниципальной помощи, значит ли это, что после окончания пятилетнего договора ему может быть предоставлена другая муниципальная квартира?
- Такая процедура пока не разработана, поэтому ничего более конкретного сказать не могу.
- Что будет с теми нанимателями, которые не имеют права на муниципальную помощь, но при этом также не могут приобрести квартиру в собственность?
- В этом случае после окончания срока действия пятилетнего договора аренды они будут обязаны освободить квартиру.
Арендная плата: есть вопросы!
- С 1 июля самоуправление ввело плату за аренду муниципальных квартир. Когда наниматели муниципальных квартир впервые получат счета с новой арендной платой? Уже в июле или первые счета будут выставлены только в августе?
- Новая арендная плата будет указана в счете за июль.
- Почему некоторые жители уже сейчас знают размер новой арендной платы, если первые счета еще не выставлены? Может, им заранее были направлены расчеты или уведомления?
- Все наниматели муниципальных жилых помещений получили информационные уведомления, в которых указан размер новой арендной платы.
- Одна из наших читательниц рассказала, что с первого дня проживания в муниципальной квартире в ее счете была только одна строка - «аренда». По ее словам, фактически в эту сумму уже были включены расходы на управление домом. Теперь, по словам читательницы, в счете появилась отдельная строка «Управление», а также новая строка «Арендная плата», размер которой рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости квартиры. Она приводит пример: до 1 июля плата за квартиру площадью 48,5 кв. м составляла примерно 72,17 евро. Теперь, по ее расчетам, дополнительно придется платить еще около 109 евро в месяц. Таким образом, общая сумма составит около 181 евро. Правильно ли наша читательница понимает принцип расчета новой платы? Или она неверно истолковала изменения в счете?
- Она все поняла правильно - до настоящего времени самоуправление не получало платы за пользование жилым помещением.
- Что делать человеку, если он понимает, что не сможет оплачивать новую арендную плату? Следует ли ему обратиться в Социальную службу заранее или пойди туда только после того, как образуется долг?
- Надо оценить свои финансовые возможности и не откладывать обращение в Социальную службу. Согласно Закону об аренде жилых помещений, задолженность за два месяца уже может стать основанием для подачи иска против нанимателя.
- Может ли Социальная служба полностью оплатить арендную плату? Или речь идет только о частичной компенсации?
- На этот вопрос может ответить только Социальная служба.
- Если человек заранее понимает, что после повышения арендной платы не сможет ее оплачивать, может ли он обратиться за помощью еще до получения первого счета?
- В Социальную службу можно обращаться всегда, когда это необходимо.
Не накапливайте задолжности!
- Если после введения новой арендной платы у нанимателя образуется задолженность, может ли это повлиять на продление договора аренды?
- Да, наличие задолженности может стать основанием для сокращения срока договора аренды.
- В средствах массовой информации сообщалось, что при наличии задолженности срок договора аренды муниципальной квартиры могут сократить до шести месяцев. Действительно ли такая возможность предусмотрена? Если да, то в каких случаях она применяется?
- Каждый случай рассматривается индивидуально. Обстоятельства могут быть разными, поэтому главная задача нанимателя – вовремя обратиться за помощью. Если вы не справляетесь с оплатой счетов, обращайтесь к управляющему, в самоуправление или в Социальную службу. Не стоит ждать, пока долговое бремя станет непосильным.
- Предусматривает ли самоуправление возможность заключить соглашение о погашении задолженности в рассрочку, чтобы человек не потерял право на продление договора аренды?
- Да, такое соглашение можно заключить с управляющим.
