Дороже денег: договор найма

Два года назад в Латвии принят новый Закон о найме жилых помещений. Этот нормативный акт полностью изменил многие правила арендных отношений, а также установил новый порядок повышения арендной платы. Портал lvportals.lv вместе с присяжным адвокатом Янисом Лапсой подготовил разъяснение о том, как теперь решаются споры между хозяином и арендатором жилплощади.

Статья 28 Закона о найме жилых помещений определяет следующее: «Если квартиру отчуждают (то есть продают, дарят или меняют. – Прим. ред.) во время действия договора аренды, то новый собственник обязан выполнять условия договора аренды только в том случае, если договор занесен в Земельную книгу. Если договор аренды не занесен в Земельную книгу, то он считается завершившимся с момента регистрации нового владельца жилища в Земельной книге».

Присяжный адвокат Янис Лапса поясняет, что таким образом законодатели приравняли договоры найма жилья к любым другим договорам аренды или найма, которые заключаются в соответствии со статьей 2126 Гражданского закона.

– Если жилец хочет, чтобы смена владельца квартиры его никак не коснулась, то договор найма обязательно следует зарегистрировать в Земельной книге, – подчеркивает Я. Лапса.

■ ■ ■

Предположим, что завтра у квартиры поменяется владелец. Действительно ли новый собственник сможет выкинуть на улицу семью, которая снимала жилье в течение многих лет?

Нет, отвечает присяжный адвокат. Для того чтобы такого не случилось, Закон о найме жилых помещений отчасти защищает тех жильцов, которые заключили договоры аренды до вступления в силу нового регулирования, то есть до 1 мая 2021 года.

Даже если их договоры аренды не внесены в Земельную книгу, то они все-таки продолжат оставаться обязательными даже для новых квартировладельцев – но только до 31 декабря 2026 года.

Если такой договор был заключен на меньший срок, чем до 31 декабря 2026 года, то он прекратится быстрее. Если же это бессрочный договор, то жильцы могут обратиться в суд с требованием занести такой договор в Земельную книгу.

– Надо понимать, что новый закон принуждает самих нанимателей к активным действиям, – говорит Янис Лапса. – Например, если раньше у квартиры менялся собственник, то нанимателю с бессрочным договором найма от этого было ни холодно ни жарко. Но это больше не так. «Старым» жильцам нужно считаться с необходимостью заключить новый договор и следить за тем, на сколько лет он будет подписан.

■ ■ ■

Практика показывает, что обычно хозяева жилья подписывают договоры аренды на срок один-два года, подчеркивает эксперт:

– Понятно, что редко кто будет заносить такой краткосрочный договор в Земельную книгу, потому что в течение года-двух хозяин квартиры едва ли поменяется. А вот если же наниматель хочет снимать квартиру 5–10 лет, надо серьезно задуматься о внесении договора в Земельную книгу. Если сменится владелец жилья, отметка в Земельной книге защитит жильцов от потери права аренды.

По этой причине адвокат Лапса советует нанимателям не ждать 31 декабря 2026 года, когда закончится переходный период. Если жилец не может договориться с квартировладельцем о занесении договора аренды в Земельную книгу или о заключении срочного договора вместо бессрочного, то ему следует уже сейчас добиваться этого через суд.

■ ■ ■

Какую еще выгоду может принести внесение договора найма в Земельную книгу? Поправки к Гражданско-процессуальному закону, вступившие в силу 20 апреля 2021 года, предусматривают порядок бесспорного принудительного исполнения обязательств в случае аренды жилых помещений.

Это значит, что в некоторых случаях нанимателю придется оставить жилище без решения суда. Если договор найма занесен в Земельную книгу, то наниматель обязан будет выехать без особых проволочек в следующих случаях: если у договора аренды закончится срок и хозяин не даст согласия на его перезаключение, а также если за нанимателем образуется долг по арендной плате.

Если договор найма заверен у нотариуса, то жильца с истекшим договором или долгами также разрешено выселить без долгих судебных разбирательств, а только по прошению в суд. В этом случае договор можно не вносить в Земельную книгу.

■ ■ ■

«Договор найма заключен на год, но не записан в Земельную книгу. В течение полугода наниматель платил за квартиру и аренду, но потом потерял работу и больше не вносит ни копейки. Хозяин предупреждал его о выселении из квартиры, но этот человек продолжает там жить и ни за что не платит. Как быть?»

Отвечает присяжный адвокат Янис Лапса:

– Если договор найма записан в Земельную книгу, то через два месяца после первой просрочки платежа за аренду владелец может предупредить нанимателя, а еще через месяц вправе подать в суд прошение о принудительном бесспорном выселении. Суд рассматривает такое заявление в течение семи дней. В свою очередь, если договор найма не зарегистрирован в Земельной книге, дело будет тянуться намного дольше. Хозяин квартиры должен подать в суд иск о расторжении договора найма и выселении нанимателя, а также о введении самого хозяина квартиры во владение. Также можно подать иск о взыскании долга по арендной плате. Однако, пока тянется судопроизводство, что обычно занимает примерно два-три года, хозяин такой квартиры сам должен погашать все расходы, связанные с жильем.

Янис Лапса подчеркивает, что с точки зрения владельца жилья в Земельную книгу выгодно вносить даже такие договоры найма, которые заключены всего над год-другой:

– Как только срок договора истекает, запись о нем в Земельной книге автоматически погашается.

■ ■ ■

Закон о найме жилых помещений предусматривает не только регистрацию договора в Земельной книге, но и сроки договоров найма. Такие договоры больше не могут быть бессрочными.

– Срок действия нового договора может быть разным, например, год, пять или десять, – поясняет Янис Лапса. – Жильцы, которые до сих пор имеют бессрочные договоры старого образца, должны договориться с хозяином об их перезаключении на определенный срок. Если такой договоренности достичь не удается, то наниматель или наймодатель должны обращаться в суд с иском об определении сроков договора найма.

Закон дает переходный период для перезаключения бессрочных договоров на срочные: сделать это нужно в течение десяти лет, но не позже 31 декабря 2036 года. Адвокат указывает, что в законе не описывается механизм того, как суду устанавливать срок нового договора найма.

То есть человек, который всю жизнь снимал квартиру в хозяйском доме по бессрочному договору, может претендовать, например, на новый договор найма сроком на десять лет. Однако не факт, что суд определит именно такой срок, ведь руководствоваться он будет не точными критериями, а лишь пояснениями сторон, принципами справедливости и т. д.

– Теперь представьте, что вы 30–40 лет прожили в квартире, а теперь вам говорят, что надо заключать срочный договор на определенное время. Наниматель захочет получить договор на максимально допустимый срок – десять лет. В свою очередь хозяин будет стоять за договор на год–два, – говорит Лапса.

■ ■ ■

Адвокат описывает конкретный случай рассмотрения подобного иска в суде:

– Поскольку суд должен был выяснить подлинные намерения сторон, то при рассмотрении дела судья спросил, на каком сроке договора настаивает каждая сторона. Наниматель ответил: «В переходных правилах к новому Закону о найме указан максимальный срок – десять лет, но я хочу договор хотя бы на пять лет». В свою очередь хозяин жилья просил установить минимальный срок договора – год. Суд первой инстанции склонился на сторону нанимателя и определил, что новый договор должен быть заключен на пять лет. Ни одна из сторон не оспорила решение суда, и оно вступило в силу.

Янис Лапса считает, что в законе следовало бы предусмотреть алгоритм определения срока новых договоров в зависимости о того, как долго человек снимал данную квартиру до вступления в силу новых правил. Например, если по конкретному адресу он прожил 50 лет, то максимальное продление договора могло бы составить 10 лет, если 40 лет – то пусть договор продлевают на восемь лет и так далее. По мнению эксперта, это помогло бы суду принимать справедливые решения.

■ ■ ■

Когда одна из сторон подает в суд иск о заключении нового договора найма, то нередко включает в него и вопрос платы за аренду жилья. Может ли плата быть повышена?

В переходных правилах Закона о найме жилых помещений сказано: «Договоры о найме жилых помещений, которые заключены до 30 апреля 2021 года и продолжают действовать после вступления этого закона в силу, при соглашении между владельцем квартиры и нанимателем могут быть изменены в соответствии с первой частью статьи 8 данного закона не позднее 31 декабря 2026 года. Если наниматель и наймодатель не могут договориться о поправках к договору, спор между ними решает суд, иск должен быть подан не позднее 31 декабря 2026 года».

Получается, что если хозяин хочет повысить плату за наем, а жилец возражает, то новую арендную плату установит суд. Но тут мы опять сталкиваемся со старой проблемой: в законе не сказано, какими критериями суд при этом должен руководствоваться.

Адвокат считает, что в первую очередь суд должен оценить имеющееся соглашение между сторонами:

– Если мы говорим об изменениях платы за наем, то самый важный пункт – это соглашение, установленное в старом договоре. Правда, есть договоры, в которых сказано, что арендная плата должна соответствовать установленной Кабинетом министров или самоуправлением. Понятно, что такие пункты договора больше «не работают». Суд скорее примет во внимание обстоятельства дела, например, какой была плата за наем раньше и как ее предполагается повысить.

С одной стороны, Гражданский закон определяет, что арендная плата должна быть справедливым вознаграждением за пользование вещью, говорит Лапса, так что ее нельзя устанавливать только ради вида. С другой стороны, если в договоре не сказано ничего определенного насчет платы за наем и наниматель жилья не изменился, то предполагается, что прежние правила не поменялись. В целом у суда нет четких критериев для принятия решения, подчеркивает адвокат.

Возможно, что при расчете новой арендной платы надо учитывать инфляцию или какие-то другие факторы.

– Но и в таких случаях все не просто, – говорит Янис Лапса. – Например, нужно ли учитывать общую инфляцию или только повышение цен в сегменте жилья? И нужно ли снижать плату за наем в случаях, если в стране вместо инфляции наблюдается общее падение цен?

■ ■ ■

Закон о найме жилых помещений, статья 10, определяет: «Менять плату за наем в период действия договора найма можно в случае, если в договоре предусмотрены условия и порядок таких действий». Получается, что в договоре найма следует указать, в каких случаях плата может быть повышена. Янис Лапса упоминает несколько примеров повышения арендной платы, которые можно включить в договор найма.

• У наймодателя есть право в одностороннем порядке по своему усмотрению повысить указанную плату за наем раз в год в размере до 10% от ранее установленной платы, сообщив об этом нанимателю письменно за два месяца до повышения».
• У наймодателя есть право раз в год требовать повышения платы за найм, если изменилась рыночная цена недвижимости. Основанием для повышения платы должна быть оценка независимого эксперта о рыночной цене квартиры. Сообщение вместе с оценкой высылают нанимателю за два месяца и повышение платы вступает в силу в следующем месяце по истечении упомянутых двух месяцев.

■ ■ ■

При этом Янис Лапса советует как нанимателю, так и наймодателю хорошенько подумать, прежде чем подавать судебный иск о заключении нового срочного договора или установлении новой платы за наем. Дело в том, что достичь соглашения по этим вопросам можно и без суда.

Пример. Человек уже 30 лет владеет домом в Риге, где по бессрочному договору найма проживает семья. Он хорошо знает нанимателей. После вступления в силу нового Закона о найме жилых помещений наймодатель хотел бы перезаключить договор найма. Если он запросит новую арендную плату в рыночном размере 5 евро за квадратный метр, то жильцы не согласятся и дело нужно будет решать через суд, и еще неизвестно, какой будет установленная им плата. Если же просить разумную плату в размере, например, 2,50 евро за квадратный метр, то жильцы, скорее всего, согласятся, ведь и сами понимают, что хозяин не может содержать дом, получая от них всего 1 евро за квадратный метр. В этом случае из практики адвоката Яниса Лапсы обе стороны пошли навстречу друг другу, достигли соглашения и обошлись без вмешательства суда.

■ ■ ■

– Также надо помнить, что наниматель в отношениях с хозяином жилья является потребителем, – поясняет Янис Лапса. – Как это понимать? Например, вы хотите снять квартиру, арендная плата составляет 300 евро. Хозяин присылает вам договор, но вы не вполне согласны с его условиями и хотели бы кое-что поменять. Однако наймодатель на это обычно отвечает, что у него на примете есть уже другой жилец, который готов подписать и такой договор. Получается, что наймодатель может навязать свои условия договора, а наниматель не может возражать.

Это очень актуальный нюанс, особенно в делах, которые доходят до суда, подчеркивает адвокат:

– Для того чтобы в будущем уклониться от разных упреков, наймодатель может, например, организовать подписание договора в электронном виде. Пошлите договор жильцу, пусть хорошенько его изучит и укажет, есть ли у него какие-нибудь возражения. Если возражений нет, то попросите, чтобы наниматель подписал договор первым и только затем подписывайте его сами. Если в будущем вам придется подать иск в суд, то наниматель не сможет упрекнуть вас в том, что вы нарушили его права потребителя. Ведь по временной печати на документе будет видно, что наниматель прочитал договор и подписал его первым.

Занесение договора найма в Земельную книгу: за и против