Многим латвийцам не хватает информации, как действовать, чтобы предотвратить любого вида риски в сделках с недвижимостью. «МК-Латвия» организовала прямую линию с членом правления латвийской ассоциации по сделкам с недвижимостью LANĪDA, руководителем бюро сертификации агентов по недвижимости Андреем Валтерсом. Сегодня публикуем ответы эксперта на вопросы читателей.
Работа агента и оплата его услуг
«Собираюсь продать квартиру. Подскажите, пожалуйста, какая ставка за работу маклера считается нормальной? Как клиенту понять, что маклер не завышает свои расценки на работу?» – спрашивает Наталья.
– Комиссия от трех до пяти процентов от стоимости недвижимости считается нормальной. Чем дороже недвижимость, тем ниже может быть процент. Если говорить об аренде недвижимости, то обычно вознаграждение агента равно месячной плате за аренду.
В случае продажи очень дешевого имущества может быть оговорен не конкретный процент, который получит агент, а минимальная сумма, например, не менее 1000 евро за сделку.
«Что входит в работу маклера»
«Хочу продать квартир с помощью агента по недвижимости. Что входит в его обязанности?» – интересуется Алла.
– У агента очень много обязанностей, которые владельцу квартиры даже в голову прийти не могут. Весь список обязанностей я перечислять не буду, расскажу о самых главных.
Агент обязан осмотреть объект продажи, ознакомиться с документацией по нему, понять, каких документов не хватает для оформления сделки купли-продажи или какие документы нужны для ознакомления с ними потенциальных покупателей. (Например, в список этих документов может входить инвентарное дело, счет за коммунальные услуги за последние несколько месяцев и т. д.)
Далее агент определяет возможную стоимость недвижимости и рекомендует цену, которую за нее следует назначить. Замечу, что хороший агент не просто назначит цену, но и документально объяснит клиенту, почему он рекомендует продавать недвижимость именно за эту цену.
Также агент делает качественную подготовку объекта к продаже, фотосъемку и прочие действия для рекламы и продажи (пишет текст на сайты объявлений, помещает квартиру в разные базы данных по продажам недвижимости), самостоятельно и с помощью своих коллег – профессиональных агентов по недвижимости ищет продавцов, и многое другое.
В обязанности агента также входит выяснение, есть ли за недвижимостью долги, не заложена ли она и нет ли каких-то других ограничений по сделке с ней. Все это называется проверкой документов. Но запрашивать эти данные может только владелец недвижимости, а агент подскажет необходимые для этого действия.
Выбрать агента можно, изучив список сертифицированных агентов на сайте www.lanida.lv, либо по рекомендации. В последнем случае рекомендую проверить, чтобы у агента был сертификат.
Первые шаги в продаже недвижимости
«Хочу продать квартиру, какие шаги надо предпринять для этого?» – спрашивает Зинаида.
– Есть два варианта действий: продавать квартиру самостоятельно или сделать это с помощью сертифицированного агента по недвижимости. Второй вариант более простой, так как агент знает рынок недвижимости, процедуру продажи и подводные камни, но самое главное – агент может подсказать, какую цену надо назначить за квартиру, чтобы, с одной стороны, не продешевить, а с другой стороны – не задрать цену настолько, что ее никто не захочет купить.
Но если человек хочет сэкономить на услугах агента, то ему надо самостоятельно заняться ее продажей. Во-первых, собрать все документы по своей квартире (выписку из Земельной книги, что недвижимость принадлежит ему и на ней нет отягощения), подготовить инвентарное дело, счет за квартиру за последние несколько месяцев, определиться с ценой квартиры. Для этого можно зайти на сайт объявлений о продаже недвижимости и посмотреть, за какую стоимость продают похожие объекты. Также надо будет определить качество ремонта в своей квартире и либо повысить цену квартиры, либо, наоборот, снизить ее. Ну а потом начать действия по ее рекламе и продаже.
А не завышена ли цена?
«Я сейчас в поисках квартиры. Как понять, что цена недвижимости, которая мне понравилась, не завышена?» – задает вопрос Елена.
«Я хочу продать квартиру, маклер, с которым я работаю, назначил за мою квартиру цену, которая ниже цены за подобные квартиры на сайте объявлений. Есть ли здесь злой умысел со стороны маклера?» – интересуется Наталья.
– Сначала отвечу Елене. Сравните цену той квартиры, которая вам приглянулась, со стоимостью квартир той же серии и с тем же количеством комнат, которые находятся в том же районе, что и квартира, которую вы хотите купить. Но предупреждаю: в зависимости от ремонта и мебели, которые остаются в квартире, цены могут отличаться в полтора раза.
Кроме того, надо иметь в виду: когда человек выставляет объявление о продаже на сайт, это не значит, что его квартира действительно стоит ровно столько, сколько он написал. Часто это желаемая цена, а не реальная.
Если вам предложили квартиру за низкую цену, надо точно знать, почему это произошло, чтобы не купить кота в мешке.
Поэтому самый правильный вариант – обратиться за помощью к сертифицированному агенту или оценщику недвижимости. Контакты можно найти на сайтах lanida.lv (агенты) и vertetaji.lv (оценщики). Стоимость услуг оценщика при оценке типовой квартиры составляет примерно 150–160 евро. Сертифицированный агент может сориентировать по цене бесплатно.
Похожий ответ будет и для Натальи. Альтернативное мнение можно получить, обратившись к оценщику.
Продажа недвижимости иностранцам
«Я хочу продать свой частный дом. У меня есть два потенциальных покупателя: один – гражданин Израиля, другой – гражданин России. Имею ли я право продавать гражданам этих стран свою недвижимость?» – спрашивает Елена.
– Да, закон не ограничивает право Елены продавать свою недвижимость иностранцам, в том числе гражданам России и Израиля. Но Елене надо быть готовой к тому, что ей придется документально объяснить банку причину, по которой ей из иностранного банка были зачислены деньги.
Если говорить про покупку дома россиянином, то сейчас из российских банков в латвийские банки невозможно перечислить деньги, а сделки купли-продажи возможны исключительно по безналичному расчету.
Другое дело, если у россиянина есть счет не в российском банке. В этом случае покупка скорее всего возможна (на данный момент). Чтобы выяснить этот вопрос более точно, надо обратиться в свой банк за консультацией. Служба безопасности банка по обороту средств должна знать требования по переводу денег из иностранного банка в латвийский.
Если дом Елены собирается купить гражданин Израиля, то в этом случае со сделкой не должно быть никаких проблем. Но и здесь стоит проконсультироваться с представителем своего банка.
«У меня вопрос к банку»
В каких случаях банк может снизить клиенту ставку по ипотечному кредиту? Если клиент обратится с банк с просьбой пересмотреть и уменьшить кредитную ставку, может ли случиться так, что, все взвесив, банк, наоборот, ставку увеличит?
На вопрос отвечает представитель SEB banka Елена Новак:
– Общая процентная ставка состоит из двух частей – собственно банковской ставки и ставки Euribor. Сейчас из-за роста Euribor общая ставка растет. Если есть желание снизить размер ежемесячных платежей, всегда можно обращаться в банк и разговаривать на эту тему. Есть возможность изменить Euribor, например, вместо шестимесячного выбрать годовой. Сейчас годовой Euribor немного выше, зато это гарантия, что в течение года платежи не будут расти, тогда как при шестимесячном Euribor ставка через полгода снова может подняться. Можно говорить о продлении срока договора.
Что касается ставки самого банка, то в последние годы она все время снижается, поэтому если кому-то кажется, что ставка неоправданно высокая, всегда можно прийти на консультацию в банк. При оценке возможности изменения ставки берутся во внимание множество факторов – банк всегда готов обсудить каждую конкретную ситуацию, причины, а потом принять решение, снизить ставку или сохранить.
Любые изменения происходят только с письменного согласия двух сторон. Единолично банк поднять ставку не может.
Часть моя, часть – чужая
«Имею ли я право без согласия второго владельца дома продать свою часть дома, которая мне принадлежит?» – спрашивает Игорь.
– Ответ зависит от того, кем вам приходится второй владелец дома. Если это супруга и недвижимость была приобретена в браке, значит, необходимо получить ее согласие на продажу. Но если второй владелец не является вашей супругой, то вы имеете право продавать недвижимость без его согласия.
Однако второй владелец имеет право первой руки. Это означает, что перед тем, как продавать свою часть, Игорь обязан предложить второму совладельцу дома купить ее, так как у него право первой руки. Если в течение двух месяцев второй владелец ничего не ответит на предложение или сразу откажется от покупки, то можно смело продавать свою часть дома.
Если не предложить совладельцу воспользоваться правом первой руки, то у него появится право выкупа этой части в течение года с момента регистрации сделки в Земельной книге.
Квартира с мебелью
«Я хочу купить квартиру с находящейся в ней мебелью и бытовой техникой. Хозяин готов продать квартиру со всей «начинкой». Но я волнуюсь, вдруг он вывезет из квартиры дорогую мебель и бытовую технику и заменит все это на более дешевую. Что можно сделать, чтобы избежать этого?» – интересуется Ольга.
– Перед заключением договора купли-продажи надо составить список того, что вы покупаете, а также указать цену каждого предмета. Этот список должны подписать обе стороны: покупатель и продавец. Надо не только указать наименование предмета, который находится в квартире, но и название его производителя и модель. Список с вещами можно оформить как приложение к договору купли-продажи. Желательно не просто составить список вещей, но и сфотографировать их и приложить фотографии к договору. Если после отъезда продавца в квартире не будет какого-то предмета из списка, то это повод для расторжения договора.
В моей практике был случай, когда продавец квартиры вывез стиральную машинку, за которую покупатель заплатил, и вместо нее поставил другую, более дешевую. Но поскольку у покупателя была опись вещей, продавец вернул стиральную машинку на место.
Дом на хозяйской земле
«Я хочу купить квартиру, слышала, что невыгодно покупать квартиру в доме на хозяйской земле. А как узнать, на чьей земле стоит дом? В каких документах видна эта информация?» – интересуется Дарья.
– Я бы не сказал, что нельзя покупать квартиру на хозяйской земле, но надо быть готовым к тому, что придется платить аренду в размере 4% от кадастровой стоимости земли (сейчас вступило в силу решение Конституционного суда, по которому до 1 июля следующего года законодателю надо разработать более справедливые нормы уравновешивания интересов владельцев земли и строений, ставка аренды может повыситься). Но если во всем остальном квартира вас устраивает, можно подумать над ее покупкой.
Перед приобретением квартиры важно оценить общие затраты на обслуживание дома. Насколько качественно домоуправ выполняет свою работу и какую сумму берет за это.
– Как узнать, на чьей земле стоит дом?
– Самый простой вариант – обратиться к управляющему дома с этим вопросом.
Квартира в ипотеке
«Что следует знать, если покупаешь квартиру, которая находится в ипотеке?» – спрашивает Олег.
– Важно знать остаток долга по ипотеке, его можно узнать из справки банка, которую должен затребовать продавец. Также следует знать, что без согласия ипотечного кредитора (банка) сделку по покупке-продаже недвижимости нельзя будет произвести. Ну и третье. Надо быть готовым, что на оформление такой сделки уйдет больше времени, чем если бы квартира не была в ипотеке.
Стоит ли ремонтировать
«Прошу дать совет: надо ли перед продажей квартиры ее отремонтировать, чтобы подороже продать? Или не стоит в это вкладывать деньги, так как у каждого свое представление о том, как должна выглядеть квартира?» – задает вопрос Алина.
– Действительно, продавцы часто думают, что если выставят на продажу квартиру со свежим ремонтом, значит, продадут ее значительно дороже, чем если бы ремонт в квартире отсутствовал. Но Алина правильно заметила – у каждого свои представления о том, как должен выглядеть интерьер квартиры. Поэтому лучшим решением будет консультация с агентом по недвижимости, что именно надо привести в порядок, чтобы квартира заинтересовала покупателей. Очень важен баланс между вложенными средствами и ценой квартиры. Люди часто вбухивают в ремонт огромные деньги и потом удивляются, почему никто не хочет покупать эту квартиру по заявленной цене.
Плачу сейчас, выезжаю через месяц
«Я вскоре покупаю квартиру. Продавец просит заплатить деньги сейчас, но выехать из квартиры он хочет только через месяц. Как правильно сделать: сразу оформить квартиру в Земельной книге на себя – как на хозяина или сделать это после того, как продавец съедет из нее? Я боюсь, что если сразу оформлю себя хозяйкой квартиры, а продавец не оплатит коммунальные, то долг повесят на меня», – волнуется Инна.
– В соответствии с законом, обязанность оплаты коммунальных услуг ложится на нового владельца с момента регистрации прав собственности в Земельной книге или с момента вступления в силу решения суда об утверждении результатов аукциона.
В самом договоре предусмотрено время, которое дается продавцу на освобождение квартиры. Поэтому у Инны есть несколько вариантов действий. Первый: заключить договор задатка, но полностью оформить сделку купли-продажи и зарегистрировать недвижимость на себя в Земельной книге только после того, как продавец квартиры уедет из нее.
Второй вариант: оформить счет сделки в банке и в договоре купли-продажи прописать, что продавцу деньги перечисляются только после того, как он съедет из квартиры и покупатель убедится, что продавец не оставил после себя долгов. Но с этим могут быть проблемы, так как банк обязан перевести деньги продавцу, как только покупатель оформляет себя владельцем квартиры и не важно, что продавец не выехал из квартиры.
Есть и третий вариант. В договоре купли-продажи следует предусмотреть, что какую-то часть суммы от стоимости квартиры – например, 1000 евро – продавец получает только при освобождении квартиры. Таким образом можно минимизировать риск неуплаты коммунальных платежей за последний месяц.
Квартира не продается!
«Агент по недвижимости уже год не может продать мою квартиру, указывает ли это на непрофессионализм агента или на неверно поставленную цену квартиры? За какое время в среднем должна продаваться квартира по цене, которую рекомендовал сам маклер?» – спрашивает Юлия.
– Срок реализации типовой квартиры стоимостью примерно 60 000 евро составляет два-три месяца. Более дорогие квартиры продаются за четыре-шесть месяцев. Квартиры ценой более 200–250 тысяч евро могут ждать покупателя шесть-двенадцать месяцев.
Недостроенный дом
«Я хочу купить недостроенный дом. К чему надо быть готовым, к каким подводным камням?» – спрашивает Иван.
– Прежде всего надо обратить внимание на документацию дома, было ли здание построено по уже утвержденному проекту или с отступлением от проекта.
Также надо оценить техническое состояние незавершенного строительства, сколько средств надо вложить, чтобы дом был достроен. Кроме того, для оценки здания я рекомендую пригласить строительного эксперта, чтобы тот увидел всю картину и рассказал о ней покупателю. Важно понять, какая будет итоговая стоимость уже готового дома. Это можно сделать с помощью профессионального оценщика недвижимости. На сайте vertetaji.lv можно найти их координаты.
Ольга ВАХТИНА
